地產(chǎn)央企整合:后規(guī)模時(shí)代的資源爭奪戰(zhàn)

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2016-07-16 10:01:11
  • 人氣 753

地產(chǎn)央企整合的路徑分為兩種:集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合,其最終目的直指資本市場。在房地產(chǎn)市場的“白銀時(shí)代”,這些央企正在迎來一個(gè)崛起的機(jī)會(huì),并可能對(duì)未來市場格局產(chǎn)生重大影響。

與六年前的情形類似,在市場回暖、“地王”頻出的時(shí)刻,國企再度成為市場主角。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,全國共誕生219宗價(jià)格超過10億元的土地,其中有半數(shù)被國企獲得。國企對(duì)土地市場的強(qiáng)力推動(dòng)作用,堪比2010年3月15日的“一日三地王”。

不同的是,在上一輪“地王潮”出現(xiàn)后的2010年3月下旬,國資委發(fā)文,要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn),也即“退房令”。

如今,央企在土地市場不僅沒有受到約束,其整合重組的步伐反而有可能催生新的“巨無霸”。今年以來,共出現(xiàn)3組央企之間整合的案例,分別是中海和中信、五礦和中冶、保利和中航,中交、魯能則啟動(dòng)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組。按照這些央企的體量和資源整合能力,新的巨頭有可能正在孕育中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,央企整合的路徑分為兩種:集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合,其最終目的直指資本市場。在房地產(chǎn)市場的“白銀時(shí)代”,這些央企正在迎來一個(gè)崛起的機(jī)會(huì),并可能對(duì)未來市場格局產(chǎn)生重大影響。

思路之變

"退房令’發(fā)布以后,國資委曾找到相關(guān)央企開會(huì),最后發(fā)現(xiàn),每家的實(shí)際情況都不一樣,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不是件容易的事情?!蹦逞肫蟮禺a(chǎn)公司相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,由于涉及眾多遺留問題,央企“退房”在實(shí)際操作中面臨了極為復(fù)雜的局面。

據(jù)國資委此前公開的數(shù)據(jù)顯示,78家被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家,約占央企全部三級(jí)以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%。但其資產(chǎn)總額僅占比15%,銷售收入和利潤占比分別為15%和7%。

就在外界質(zhì)疑這一過程“名大于實(shí)”之時(shí),國資委又增加了5家獲得準(zhǔn)許經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企,分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)、新興集團(tuán)。

上述人士表示,很多央企并沒有完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),他們只是延長了現(xiàn)有項(xiàng)目的操作周期。但這些央企在公開市場上拿地的動(dòng)作基本絕跡。

近年來,國資委并未公開提及“退房令”,也未對(duì)央企在房地產(chǎn)市場的動(dòng)作做出額外要求。按照該人士的說法,國資委的思路正在發(fā)生變化,傾向于以“市場化”的思路作為主導(dǎo)。

今年以來出現(xiàn)的地產(chǎn)央企整合大潮,被認(rèn)為與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的大勢相吻合,尤其在“資產(chǎn)荒”時(shí)代,國有資本出于保值、增值目的,更需要尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。但在蘭德咨詢總裁宋延慶看來,還有另外兩個(gè)重要背景。

其一,國企改革試點(diǎn)全面鋪開,一些央企承擔(dān)著在不同領(lǐng)域試點(diǎn)的任務(wù)。在實(shí)施試點(diǎn)之前,必須將旗下業(yè)務(wù)厘清,其中就包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其二,不少央企在去年剛做完“十三五”規(guī)劃,今年作為開局之年,往往都會(huì)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

除中央企業(yè)外,部分地方國企也啟動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。7月初,南山控股提出了發(fā)行股票吸收合并深赤灣B及配套融資方案,在去年南山地產(chǎn)借殼上市之后,擬再度聚集集團(tuán)內(nèi)土地及項(xiàng)目資源,打造“地產(chǎn)+物流”產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

直指資本市場

從現(xiàn)有案例來看,央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式主要有兩種:集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合。其中,中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例,中交、魯能則是集團(tuán)內(nèi)部整合。

內(nèi)部整合的目的在于梳理旗下業(yè)務(wù)線,更好地利用資源,避免同業(yè)競爭;外部整合則容易實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢互補(bǔ),并使企業(yè)做大做強(qiáng)。這兩種路徑并不沖突,有些企業(yè)都做過嘗試。

在與中海合作之前,中信曾多次嘗試對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合,但由于各種原因未能實(shí)現(xiàn)。加之旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績不佳,干脆直接轉(zhuǎn)手給中海。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解,在這一資產(chǎn)交接后,中信旗下的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)暫時(shí)不會(huì)合并。

至于保利,由于其需保留兩個(gè)上市平臺(tái),因此被認(rèn)為沒有對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)(保利地產(chǎn)和保利置業(yè))做內(nèi)部整合的必要。

相比之下,做出內(nèi)部整合的企業(yè),進(jìn)展似乎都不順利。魯能此次對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合,已是2009年以來的第三次,且由于標(biāo)的規(guī)模過大,擬將采取較為復(fù)雜的借殼上市方式操作。中交系的重組則因債權(quán)人反對(duì)而暫時(shí)擱淺。

上海易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,很多央企內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜,歷史遺留問題較多,且容易受到行政因素干擾,因此內(nèi)部整合過程并不順利。相比之下,外部整合僅涉及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)交易,操作相對(duì)容易。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來,地產(chǎn)央企內(nèi)部重組進(jìn)程并沒有想象的快。因?yàn)殡m然政策上仍然鼓勵(lì)此類重組,但規(guī)范仍然不夠,且有可能造成重組后地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心地位的喪失。嚴(yán)躍進(jìn)表示,這也給了其他有意進(jìn)行重組業(yè)務(wù)的房企一個(gè)警示。

宋延慶表示,相比民企間整合,央企之間的整合并不難操作,因?yàn)檠肫蟮呢?cái)務(wù)通常較為規(guī)范,資產(chǎn)包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國有資產(chǎn)流失”的因素,這就避免了很多法律風(fēng)險(xiǎn)。

平安證券指出,在做大做強(qiáng)的目標(biāo)下,資本市場可能將成為主要助力者。“在央企整合的大背景下,當(dāng)前央企旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)未來或?qū)⑹芤?,且有集團(tuán)整體上市預(yù)期?!?

崛起的時(shí)機(jī)

隨著整合的推進(jìn),未來市場競爭格局有可能發(fā)生重大變化。據(jù)悉,除中海和中信等少數(shù)企業(yè)外,近期實(shí)施地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的央企,大多都在國資委獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家企業(yè)中。

某研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”,但經(jīng)過今后2-3年的整合,最后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。

宋延慶也表示,最終留下的央企數(shù)量并不重要,因?yàn)槲磥硎袌龈窬纸K會(huì)改變,越來越多的中小企業(yè)將被淘汰。但房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向是,回歸到兩個(gè)屬性:資本屬性和產(chǎn)品屬性。

在這兩個(gè)方面,國企和民企可謂各有優(yōu)劣。張宏偉表示,地產(chǎn)央企、國企有融資能力和社會(huì)資源,但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場能力;民營地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會(huì)資源方面存在先天缺陷,但其具有靈活的機(jī)制、充足的人才儲(chǔ)備、敏銳的市場嗅覺,尤其是產(chǎn)品研發(fā)能力是央企所欠缺的。

張宏偉表示,整合還將出現(xiàn)一種趨勢,即“國有系統(tǒng)房企重組后,實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng),通過并購民營房企(類似中交收購綠城股份),實(shí)現(xiàn)市場占有率進(jìn)一步提升?!?

他認(rèn)為,與國企合作后,民企可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利,但也可能會(huì)在項(xiàng)目操作上受制于地產(chǎn)央企(國企)的資源性壟斷特征。在雙方合作過程中,民營企業(yè)有可能逐漸被地產(chǎn)央企(國企)進(jìn)行控股。

事實(shí)上,今年以來,即使沒有并購整合的央企,仍然在土地市場有較大動(dòng)作。葛洲壩電建、中水電等企業(yè)均大肆圈地,意圖做大做強(qiáng)。而同樣有國資背景的信達(dá)地產(chǎn)則被稱作“地王制造商”。

張宏偉指出,眾央企拿地均較為激進(jìn),甚至出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的結(jié)果。如果按照成本和收益的常規(guī)測算,這些地塊短期內(nèi)不可能盈利。但從央企地產(chǎn)整合的角度來看,如果一家央企沒有充裕的土地儲(chǔ)備,并且從企業(yè)估值角度來看處于“弱勢”,極有可能會(huì)被其他央企合并。因此,其出發(fā)點(diǎn)更多是謀求在整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。

 

...

舟山丁丁好房微信號(hào)

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時(shí)省錢更省力!定制私人服務(wù),幫助購房者解答購房疑問,快來關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號(hào)