銀行業(yè)再戰(zhàn)房貸市場 雙周供、轉(zhuǎn)按揭等多招齊發(fā)

  • 來源: 北京商報(bào)
  • 2016-07-26 09:28:16
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??利率市場化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引發(fā)的壞賬憂慮都在考驗(yàn)銀行經(jīng)營能力,也在促使銀行調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu)。在前幾年大力推進(jìn)溢價(jià)水平較高的中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款之后,銀行將發(fā)力的重點(diǎn)再度鎖定安全性較高的房貸業(yè)務(wù)。各家銀行都使出渾身解數(shù)爭奪客戶,除了在利率上短兵相接之外,雙周供、轉(zhuǎn)按揭等業(yè)務(wù)也重出江湖。然而,業(yè)內(nèi)人士提醒,有一些貸款方式看似能減少還貸利息,實(shí)際上是換湯不換藥,或者被隱藏了過程中的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用,而優(yōu)惠利率雖然看起來頗為誘人,但普通客戶想要獲得也實(shí)屬不易。

??雙周供重現(xiàn)江湖

??在房貸市場,一月一次的還款方式是購房者們最為熟悉的。而一種名為“雙周供”的還款方式在五六年前出現(xiàn),但這項(xiàng)業(yè)務(wù)隨后在市場銷聲匿跡。近日,有消息傳出,平安銀行在廣州地區(qū)重啟了雙周供服務(wù)。北京商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),今年春節(jié)過后,平安銀行在上海、溫州等地就已重新推出了這一還款方式。

??對此,平安銀行北京分行人士表示,雙周供業(yè)務(wù)一直都有,不過目前是專營團(tuán)隊(duì)正在做,并沒有在網(wǎng)點(diǎn)鋪開。平安銀行總部相關(guān)人士表示,各地分行會根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策開展業(yè)務(wù),因此各地會存在區(qū)別。

??北京商報(bào)記者隨后調(diào)查了本地多家銀行網(wǎng)點(diǎn),但沒有一家目前開展了雙周供業(yè)務(wù)。一位股份制銀行個(gè)人貸款部人士表示,沒有聽說過這項(xiàng)業(yè)務(wù),有些銀行的政策相對靈活一些,所以產(chǎn)品種類比較豐富。

??可能很多人對雙周供都不熟悉,這是怎樣的一項(xiàng)業(yè)務(wù)呢?事實(shí)上,就像它的名字一樣,雙周供就是由傳統(tǒng)月供的每月還款一次改為每兩周還款一次,每次還款額為原來月供的一半。由于還款方式的改變、還款頻率的提高,借款人的還款總額能獲得有效減少,還款周期得以明顯縮短,因此客戶在還款期內(nèi)能省下不少利息。

??以按揭貸款200萬元、貸款期限30年為例,根據(jù)目前北京市場上普遍的8.5折計(jì)算,等額本息的傳統(tǒng)月供方式,每月要還款9739.53元,還款總額350.6萬元,雙周供每兩周還款4869.765元,相當(dāng)于原來月供的一半。

??但由于還款次數(shù)頻密,本金減少速度加快,最后算下來雙周供方式還款總額約326.7萬元,比月供節(jié)省24萬元左右。同時(shí),雙周供每年大約還款次數(shù)為26次(一年約52周),借款人只需要25.8年時(shí)間就可以還清貸款,比月供方式縮短了4.2年。

??據(jù)了解,雙周供的還款方式適合長期資金流充裕且穩(wěn)健型的投資者,它能令閑置的資金通過快速還款得以高效運(yùn)轉(zhuǎn)。不過,一位國有大行個(gè)貸部人士提醒,雙周供對于資金安排的要求大大高于月供,不能及時(shí)還款或忘記還款的話都會被罰息。

??此外,在業(yè)內(nèi)人士看來,雙周供本質(zhì)就是提前還款。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從計(jì)算結(jié)果來看,雙周供的還款利息是減少了,但只是因?yàn)檫€款時(shí)間節(jié)點(diǎn)提前,變相的有一半的錢提前還了,相當(dāng)于每個(gè)月月供的錢有一半少跟銀行借了15天,所以利息肯定是減少了。

??“如果有足夠的錢,完全可以提前還貸。”張大偉說道,雙周供之所以中間停了幾年,就是因?yàn)闃I(yè)內(nèi)都發(fā)現(xiàn)了這種方式,其實(shí)就是銀行爭取客戶的一個(gè)噱頭,而且對銀行而言,每月兩個(gè)還款期,計(jì)算起來也比較繁瑣。

??隱藏高過橋費(fèi)的轉(zhuǎn)按揭

??除了雙周供,近日某股份制銀行還在廣州地區(qū)針對轉(zhuǎn)按揭的客戶推出了8.3折的優(yōu)惠利率。

??為此,北京商報(bào)記者調(diào)查了本地多家銀行網(wǎng)點(diǎn),但沒有發(fā)現(xiàn)此類業(yè)務(wù)。

??這里的“轉(zhuǎn)按揭”是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接,借款人在甲銀行辦理了住房按揭貸款,但甲銀行提供的折扣不如乙銀行大,借款人可以將按揭轉(zhuǎn)到乙銀行,以便享受更優(yōu)惠的利率。2008年,轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)曾一度盛行,后被監(jiān)管叫停。而近兩年來,中小企業(yè)、小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高,不少銀行出于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的需求紛紛下調(diào)房貸利率,導(dǎo)致房貸利率在不同銀行出現(xiàn)了明顯差距,房貸“搬家”的需求也隨之出現(xiàn)。據(jù)了解,去年10月沈陽地區(qū)部分銀行就出現(xiàn)過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),且咨詢量高漲。

??然而,貸款“搬家”時(shí),不低的“過橋費(fèi)”容易被忽略。業(yè)內(nèi)人士介紹,由于貸款的抵押在原來的銀行,需要該行將原來的房貸結(jié)清,但同時(shí)原來的抵押尚未解除,對于該行來說存在風(fēng)險(xiǎn),因此需要購房者交一定額度的抵押金。同時(shí),如果按揭的轉(zhuǎn)出銀行事先有提前還款違約金的條款,則借款人需支付一定比例的違約金。此外,可能還要收取房產(chǎn)評估費(fèi)、公證費(fèi)、房屋抵押登記費(fèi)等。

??而比起過橋費(fèi)用,轉(zhuǎn)按揭的政策風(fēng)險(xiǎn)更需要警惕。偉嘉安捷房貸專家吳昊介紹,由于兩家銀行房貸過程無法無縫對接,中間存在一段不確定的時(shí)間差,央行早已于幾年前明確禁止辦理轉(zhuǎn)按揭。

??另有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示,雖然近幾年放松該管制,但并未命令放開,部分銀行在偷偷地辦,處于打擦邊球狀態(tài),一旦被禁止,正在辦理中的購房者將處于兩難狀態(tài)。

??此外,吳昊介紹,還有一種“轉(zhuǎn)按揭”是個(gè)人與個(gè)人之間的?!袄缒阗I房,我是業(yè)主,我的房子有尾款,必須尾款還清才能交易,但是我還不清,先用你的錢把我的貸款還清之后才能做過戶?!边@種方式風(fēng)險(xiǎn)較高,曾出現(xiàn)過買主將錢付給業(yè)主后業(yè)主卷錢跑路,買主得不到房子的情況。

??吳昊表示,這樣的轉(zhuǎn)按揭方式能夠加速買賣流程,但沒有風(fēng)險(xiǎn)保障,現(xiàn)在北京地區(qū)有資金監(jiān)管要求,這種交易也無法進(jìn)行了,買家的錢必須先放到銀行,業(yè)主的尾款只能自己還。

??不難看出,無論是跨行間的轉(zhuǎn)按揭,或是私人間的交易,這種“倒手”房貸的方式都容易被監(jiān)管舉紅牌。但隨著銀行在房貸市場的競爭加劇,銀行更希望通過房貸競爭獲得優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶發(fā)展其他相關(guān)業(yè)務(wù),因此轉(zhuǎn)按揭重出江湖就不難理解了。

??有條件的利率戰(zhàn)

??在張大偉看來,購房者最看重的還是按揭折扣,如果有行業(yè)內(nèi)較低的利率就不用那么多噱頭了。上述股份制銀行人士也建議,做貸款的時(shí)候就選好銀行,無需再在過程中多次倒手了。

??為了“搶客戶”,銀行的價(jià)格戰(zhàn)從來沒有休止過,反而更加激烈。

??北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前本地銀行多實(shí)行8.5折優(yōu)惠利率,農(nóng)行對貴賓客戶最高執(zhí)行8.3折利率,浦發(fā)銀行對鉆石客戶或貸款200萬元以上的客戶最高執(zhí)行8.3折利率。民生銀行北京分行實(shí)行差異化按揭利率政策,依據(jù)貸款期限不同,執(zhí)行相應(yīng)的利率水平,優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款最低利率可在8.1-8.5折區(qū)間浮動。

??銀行競相飆低利率,加上去年以來央行多次的降準(zhǔn)降息,房貸利率已進(jìn)入史上最低時(shí)期。融360近日發(fā)布的月度報(bào)告顯示,6月全國首套房平均利率為4.48%,繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。北京地區(qū)首套房利率平均折扣為8.52折,平均利率為4.17%,位列全國十大利率最低城市的第二位。

??擺脫壞賬 房貸業(yè)務(wù)成香餑餑

??一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)濟(jì)形勢下滑令商業(yè)銀行普遍遭受不良貸款雙升的沖擊,相比之下,首套房按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),銀行需要加大此類業(yè)務(wù)占比調(diào)整信貸業(yè)務(wù)配置,降低貸款利率來吸引優(yōu)質(zhì)客戶。另外,有些高端客戶、優(yōu)質(zhì)客戶本身就是企業(yè)主或高收入人群,對銀行存款、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)大,違約風(fēng)險(xiǎn)低,而且以后進(jìn)行其他業(yè)務(wù)的推廣、展業(yè)也更容易,對這類客戶房貸利率多打一些折也是正常的。

??值得注意的是,研究人士普遍認(rèn)為,北京的房貸利率已經(jīng)處于較低水平,未來降低空間有限。張大偉認(rèn)為,除非央行進(jìn)行大幅降息或降準(zhǔn),否則以目前資金成本來看,銀行基本不會再降了。受訪的多位銀行人士也表示,北京地區(qū)的房貸利率很有可能維持8.5折水平,像之前下降到7折的可能性非常小了,反而回調(diào)的可能性更大,購房者要“且貸且珍惜”了。

??今年以來,為防止樓市過熱引發(fā)的投機(jī)性行為,市場已多次傳出關(guān)于銀行收緊房貸的消息,間接給樓市降溫。融360分析師認(rèn)為,未來隨著樓市去庫存壓力的加大,因地施政模式將逐漸推廣開來,各城市間的房貸政策差異會越發(fā)明顯。

??吳昊補(bǔ)充表示,每家銀行留的放貸額度不同,沒完成任務(wù)的銀行,可能會嘗試低利率或雙周供等業(yè)務(wù)來吸引客戶。但在北京地區(qū),從往年慣例來看,要是全年額度沒放滿的話,銀行會一直延續(xù)優(yōu)惠利率,一般在“十一”之后才會收緊貸款;再從今年的交易量來看,整體穩(wěn)定,一季度比較好,二季度持平,三季度就會穩(wěn)中有降了,所以預(yù)計(jì)會維持現(xiàn)有利率水平。

 

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