下半年“地王”要變稀有動物了!開發(fā)商拍地的錢正被抽走!

  • 來源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)
  • 2016-07-29 09:45:47
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還記得7月26日中央政治局會議怎么說的嗎?

“抑制資產(chǎn)泡沫”、“去杠桿”……

與此同時,根據(jù)一財?shù)膱蟮溃渡虡I(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經(jīng)下發(fā)至各銀行,這同樣意味著,史上最嚴(yán)的“銀行理財監(jiān)管新規(guī)”已箭在弦上。

似乎已經(jīng)看到很多開發(fā)商哭暈在墻角的情景了——企業(yè)還在,錢卻沒了,嚶嚶嚶~

國家來“去泡沫”了

在這份被披露的《辦法》中,銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)管重點(diǎn)包括:對銀行理財業(yè)務(wù)分類管理,分為基礎(chǔ)類理財業(yè)務(wù)和綜合類理財業(yè)務(wù);禁止發(fā)行分級產(chǎn)品;銀行理財業(yè)務(wù)進(jìn)行限制性投資;銀行理財計提風(fēng)險準(zhǔn)備金等。

必須注意到,《辦法》要求資本凈額超過50億的銀行發(fā)行的理財產(chǎn)品才能投資權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn),且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過信托通道。因為到現(xiàn)階段中小銀行(諸如城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)商行),存在較多的非標(biāo)和權(quán)益配資業(yè)務(wù),可能會影響到非標(biāo)資金鏈條。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出,《辦法》的最終目的是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

其實邦爺發(fā)現(xiàn),從2008年開始,銀監(jiān)會就出臺了好多法律條文來遏制銀行理財業(yè)務(wù),其實也是為了控制銀行風(fēng)險。

而根據(jù)中信建投的分析,理財資金投向中20%投向存款、貨基;40%~50%投向債券市場;10%投向權(quán)益,而20%左右投向非標(biāo)資產(chǎn)。權(quán)益類投資規(guī)模預(yù)計2.5萬億左右;非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計5萬億。

這意味著,監(jiān)管新規(guī)出臺后,權(quán)益投資預(yù)計減少20%,減少5000億規(guī)模;而非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計減少20%,減少1萬億,而委外規(guī)??赡芾^續(xù)增加。

房地產(chǎn)最先“中招”?

但說到泡沫,目前房地產(chǎn)市場的泡沫明顯比證券市場還大,而房地產(chǎn)主要面臨兩個問題,一是去三四線城市庫存,二是抑制來自房價和地價的泡沫。

為什么房地產(chǎn)泡沫這么大,邦爺認(rèn)為,是杠桿撬動的。現(xiàn)在國家要去杠桿了,房地產(chǎn)想必會是第一個遭殃的。

有言論甚至說:說白了,《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王。

怎么說?我們知道開發(fā)商拿地的錢來自多種通道,包括基金資管、證券資管等等。

銀行可以把錢變?yōu)楣蓹?quán)類投資,這其中包括了權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn),這樣的話資金用途比較靈活,在開發(fā)商拿地前錢就可以進(jìn)入項目公司。“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。

如果是通過信托,則需要在拿地后才能獲取資金。

而《辦法》的出現(xiàn)則會導(dǎo)致兩個問題,一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分,二是利率變高。

竺勁認(rèn)為,通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間,但之后債型成本可能會上升到12%以上。純信托的資金來源多樣,《辦法》會讓資金來源少了一塊,開發(fā)商如果撇開銀行單獨(dú)募集資金,成本則會達(dá)到12%以上。

今年上半年,開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行,所以銀行一斷供,中小型開發(fā)商的資金成本變高,輕言拿地將謹(jǐn)慎。

抑制地王效果大嗎?

再談到上文提到的“《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王”的說法。

今年上半年,全國50個主要城市拍出了200多個“地王”,蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗……

雖然上半年地王多數(shù)都是國企央企拍得,比如中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利……這些都是不差錢的主,《辦法》的實施,或許也不會對資金實力強(qiáng)大的國企央企產(chǎn)生太大干擾(畢竟中國的“信貸歧視”一直存在)。

但不能完全依靠自有資金,又要面臨不斷提高的資金成本的中小型開發(fā)商,日子會更難過。而當(dāng)有實力競爭土地拍賣的開發(fā)商會變少,土地價格或許能得到很好的控制。

 

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