證監(jiān)會抑制資產(chǎn)泡沫出重手 房地產(chǎn)再融資嚴禁買地及還貸

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道
  • 2016-07-29 15:50:27
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中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫,各個職能部門的政策正從多角度著手,上半年高歌猛進、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè),也不可避免地進入了政策緊縮期。

7月28日,21世紀經(jīng)濟報道記者從證監(jiān)會有關人士處獲悉,證監(jiān)會在之前的保薦機構專題培訓會上透露,上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括,不允許房企通過再融資對流動資金進行補充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。

這是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳,對于依賴融資買地的房企來說,影響巨大;而對于地王頻出的土地市場,更是一種警示。

買地融資受限

證監(jiān)會是在25日的保薦機構專題培訓會上透露上述消息的。

證監(jiān)會發(fā)行部有關人士在會上強調(diào),再融資募集的資金,上市公司應按照實際用途披露,不得通過補充流動資金或償還銀行貸款,變相將募集資金用于其他用途。

一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示,再融資包括增發(fā)、配股以及可轉換債券,主要是指股權融資。

對于上市房企而言,通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進行再融資的渠道被收緊,房企想從資本市場低成本“補血”變得困難。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,這樣的限制,或是各方利益協(xié)調(diào)的結果。從供給側改革的角度看,本應繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多,很多房企大規(guī)模融資,同時盲目拿地王,這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個角度看,政策收緊也是為了防范金融風險,尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

在今年上半年,土地市場的瘋狂全民矚目。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至7月28日,全國住宅土地(不計算商業(yè)類地王)合計超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗,超過10億地塊已經(jīng)多達257宗。

在這257宗地塊里,溢價率超過100%的地王合計128宗,相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價率超過50%的地塊達到了189宗。

地王潮在前期的一線城市與四小龍(南京、廈門、合肥、蘇州)之后,向其他城市蔓延:天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地,均出現(xiàn)了明顯的地王潮現(xiàn)象。

廣州一家大型房企高管人士認為,上市房企再融資所募集的資金不得用于“拿地”的規(guī)定具有一定針對性,那些拿了地王但土地款尚未付清(分期支付土地款)的上市房企或會有資金壓力,對一些“地王制造者”的影響更不容小視。

樓市整體降溫

早在2010年,證監(jiān)會通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請”,這讓國內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場的再融資大門全部關閉。

但到了2013年,房企再融資悄然開閘,十幾家房企公布了再融資計劃。進入2016年,在資本市場持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下,房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴大,海外融資則持續(xù)縮水。

對于上市房企而言,股權再融資成本低,風險小,有利于規(guī)?;l(fā)展和公司治理結構的改善,逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù),2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預案,融資總額達2271億元,比去年同期增長41.9%。

同時,共有19家房企增發(fā)預案成功實施,募資總額達687億元,而在2015年上半年這個數(shù)字不過185億元,相比去年,今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢。

從房企定向增發(fā)的主要用途來看,多數(shù)房企定增用于項目開發(fā)及償還借款。嚴躍進認為,再融資收緊,對于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴張的房企來說,是一個利空消息。另外,這也可能會使部分房企降低姿態(tài),加快推盤來回籠資金。

經(jīng)濟學家馬光遠認為,土地市場在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后,下半年降溫是大概率,特別是上半年“地王”頻出的情況不會再出現(xiàn);此外,考慮到上半年房價上漲的情況,下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。

 

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