“下半場”開局連續(xù)降溫 中國樓市走向拐點?

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)
  • 2016-08-01 15:44:30
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多重因素推動下,今年以來中國一二線樓市經(jīng)歷了以“漲價搶房”“地王”井噴為標(biāo)志的“最火上半場”。而“下半場”的開局則連續(xù)降溫,引發(fā)一些人憂慮:前期需求透支之后,房地產(chǎn)市場是否就此走向拐點?

自2015年年中以來,中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入回升周期,銷售、房價大幅回暖,房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈,一二線熱點城市的房價和地價經(jīng)歷了一輪狂飆。報告顯示,上半年,東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市新建住宅累計漲幅超過20%;廈門、上海、合肥等7個城市累計漲幅介于10%到20%之間。

土地市場方面,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,上半年全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗,其中109宗溢價率超過100%,167宗溢價率超過50%。今年以來,杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個城市的平均樓面地價漲幅已超過100%。

值得注意的是,除了傳統(tǒng)意義上“面粉”(土地)與“面包”(房子)的供求關(guān)系外,今年以來樓市的快速上漲一定程度上是受到“和面的水”(流動性)大量注入的影響。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉近期指出,目前中國房價過高,最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會上有多余的貨幣,而人們又不愿從事實業(yè),就會導(dǎo)致人們?yōu)楸V翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風(fēng)港,造成房價高漲。

這意味著在很多城市,房地產(chǎn)市場的“狂奔”與實際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來貨幣信貸政策收緊,這些城市的房地產(chǎn)市場會因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回調(diào)。

特別是前期樓市上漲較快的蘇州、南京等城市,下半年成交量和房價均面臨調(diào)整,現(xiàn)在這種調(diào)整已經(jīng)拉開了序幕。中指院報告稱,蘇州自今年4月以來成交量持續(xù)下降,二季度同比降幅超過20%,已經(jīng)呈現(xiàn)回調(diào)跡象。此外,南京、無錫及合肥上半年成交量已經(jīng)達(dá)到去年全年的70%、89%和60%,武漢、天津上半年成交量占去年全年比重超70%,這些城市需求透支的跡象明顯,后市量價調(diào)整的可能性很大。

中國社科院近期發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預(yù)測稱,今年下半年至2017年第二季度,房價漲幅或呈回落趨勢,房地產(chǎn)投資增速將趨緩?!吧贁?shù)城市熱,多數(shù)城市冷”的市場分化將進(jìn)一步加劇。這一判斷與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生的預(yù)測大致相同。聶梅生認(rèn)為,房地產(chǎn)后市如何,要看政府是否有新政出臺。如果沒有新的政策干預(yù),那么整體樓市仍會繼續(xù)趨緩。

不過,中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌并不認(rèn)為這種回落和降溫是拐點到來的信號。他對中新社記者表示,房地產(chǎn)市場與其說是遇到拐點不如說是進(jìn)入短周期的回落階段。

顧云昌指出,中國房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資,均存在一個3年(40個月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場在這一周期中,會出現(xiàn)從回暖反彈到見頂,再到降溫的全過程。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂,意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成,此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。

顧云昌預(yù)計,2017年中國房地產(chǎn)銷售將明顯放緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因為前期需求透支,但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段,此后又會出現(xiàn)回漲的情形。

財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康則相對樂觀。他指出,中國目前真實的城鎮(zhèn)化率是40%左右,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有巨大空間。雖然黃金時代過去,但現(xiàn)在迎來的白銀時代依然是含金量非常高,其所釋放的紅利在企業(yè)界、投資界以及廣大農(nóng)村,都可以實現(xiàn)共享。

 

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