樓市有多火爆?個(gè)人房貸月度增量屢創(chuàng)新高

  • 來源: 華爾街見聞
  • 2016-08-06 16:30:59
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今年以來,因房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,個(gè)人住房貸款月度增量創(chuàng)下了記錄新高。

??今年以來,因房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,個(gè)人住房貸款月度增量創(chuàng)下了記錄新高。


??央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出,上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元,同比多增1.2萬億元,6月末增速達(dá)32.2%,月度增量也屢創(chuàng)新高,這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高,帶動(dòng)個(gè)人住房貸款較快增長(zhǎng)。


??央行稱,上半年,全國(guó)商品房銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng)42.1%,增速較上年同期大幅提高了32.1個(gè)百分點(diǎn)。分機(jī)構(gòu)看,中資中小型銀行貸款同比多增較多。


??央行在報(bào)告中稱:


??房地產(chǎn)貸款快速增長(zhǎng)。截至6月末,全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額23.9萬億元,同比增長(zhǎng)24.0%,增速較3月末高1.851個(gè)百分點(diǎn),快于各項(xiàng)貸款余額同比增速9.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的23.6%,比3月末高0.7個(gè)百分點(diǎn)。


??其中,個(gè)人住房貸款余額為15.4萬億元,同比增長(zhǎng)32.2%,增速較3月末高5.7個(gè)百分點(diǎn);住房開發(fā)貸款余額為4.2萬億元,同比增長(zhǎng)11.7%,增速比3月末低1.5個(gè)百分點(diǎn);地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.7萬億元,同比增長(zhǎng)7.5%,增速比3月末低15.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年,新增房地產(chǎn)貸款2.9萬億元,同比多增1.0萬億元,占各項(xiàng)貸款新增額的38.9%,較第一季度擴(kuò)大6.3個(gè)百分點(diǎn)。


??房貸激增 警惕市場(chǎng)泡沫


??雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速緩慢下行,房貸增速卻持續(xù)上行,中國(guó)的房貸/GDP在過去幾年呈加速上升態(tài)勢(shì),2012年以前尚不到15%,2015年底達(dá)到20.7%,2016年底將超過25%,達(dá)到日本地產(chǎn)泡沫頂峰時(shí)的水平。按此速度,則房貸/GDP在3年內(nèi)將接近美國(guó)現(xiàn)有水平。


??海通證券姜超表示,中國(guó)房貸高增不可持續(xù),急速增長(zhǎng)的房貸正在超越居民的償付能力,邊際杠桿已近極限,地產(chǎn)泡沫值得警惕。


??中國(guó)居民負(fù)債率疾速上行,或被低估。從居民負(fù)債率來看,對(duì)應(yīng)住房貸款的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款是居民債務(wù)中占比最高的部分,房貸的大幅上升,直接推升中國(guó)居民部門杠桿率急速上行。雖然橫向比較看,中國(guó)居民負(fù)債率仍低于英美日等國(guó),但國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,當(dāng)人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后,將迎來居民杠桿率見頂。而中國(guó)人口撫養(yǎng)比已在2011年見底,這意味著中國(guó)居民杠桿率將在未來幾年見頂,目前我們已離頂部不遠(yuǎn)。


??居民房貸收入比超日趕美,值得警惕。居民房貸收入比可以更準(zhǔn)確的刻畫居民償付房貸的能力。美國(guó)、日本房貸收入比的起伏與地產(chǎn)泡沫的生滅同步進(jìn)行。目前中國(guó)居民房貸收入比0.46,已超過日本房產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平,若按現(xiàn)有速度擴(kuò)張,則將在5年內(nèi)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。


??新增房貸銷售比歷史新高,岌岌可危!從新增房貸/新增地產(chǎn)銷售看,美國(guó)07年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)2015年新增房貸銷售比升至35%,2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%,已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。上半年新增房貸/GDP高達(dá)6.4%,不僅遠(yuǎn)超日本歷史高點(diǎn)(3.0%),也接近美國(guó)歷史峰值(8.0%)。這都意味著居民購房邊際杠桿率或已接近極限!


??居民杠桿率過高了?


??那么,在房貸激增的背景下,中國(guó)居民杠桿率是否過高?中信證券分析師陳聰認(rèn)為,房地產(chǎn)的居民杠桿率要細(xì)分為社會(huì)存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位,實(shí)際上快速走高的只是后者。


??陳聰指出,社會(huì)存量杠桿率研究的是按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的關(guān)系。這個(gè)指標(biāo)越高,說明居民部門負(fù)擔(dān)越重,存量房供給放量的可能性越大。數(shù)值越低,則說明居民部門負(fù)擔(dān)越輕,存量房供給放量的可能性越小。


??他估計(jì),截至2016年7月,中國(guó)居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)(公積金+商業(yè)貸款)超過18 萬億元,即便按照最保守的估計(jì),房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。


??由于居民的存量杠桿率確實(shí)不高,因此在房?jī)r(jià)出現(xiàn)問題時(shí),尤其是資產(chǎn)流動(dòng)性狀況較好,二手房市場(chǎng)較大的一二線城市,是不會(huì)出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場(chǎng)的軟著陸如果有一天出現(xiàn),一般只擁有3 年左右儲(chǔ)備,經(jīng)營(yíng)區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。


??另一杠桿率則是交易杠桿率,指的是某一個(gè)時(shí)間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模”。中信報(bào)告稱,如果一個(gè)市場(chǎng)的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿,則說明這個(gè)市場(chǎng)需求很難在短期膨脹,即便這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期看還有潛力,且業(yè)主不會(huì)大規(guī)模拋售,至少在短期房?jī)r(jià)已經(jīng)很難上漲。


??據(jù)中信證券測(cè)算,2016 年上半年,全國(guó)住房交易杠桿率為74%,估計(jì)2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%-70%。


??中信證券認(rèn)為,住房的交易杠桿率已經(jīng)不低了,未來對(duì)住房交易進(jìn)一步加杠桿的空間并不是很大?!拔覀兿嘈艧o需擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅上漲,在未來杠桿提升可以保持市場(chǎng)健康向上。”


??總體來看,中信證券認(rèn)為,整個(gè)社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)值相對(duì)于信貸余額來說相當(dāng)龐大,居民部門的整體杠桿率不高。但銷售額中來自信貸支持的資金快速增加,且占比不低。即便有一天行業(yè)景氣開始下行,市場(chǎng)硬著陸的可能性也很低,一二線城市存量資源具備保值增值屬性。

 

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