最近，“房地產(chǎn)稅”再次被廣泛提及，從十幾年前遙遙無期，到現(xiàn)如今準(zhǔn)備落地，時光似箭日月如梭，這次“狼”真的來了嗎？此外，“房地產(chǎn)稅”這個詞似乎被老百姓妖魔化，它真的如洪水猛獸一般威脅每一個購房人嗎？那么在中國全力去庫存的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅是真來了還是又一次爽約？房地產(chǎn)稅征收的真正目的又是什么，我們不妨剖析一二，淺談利弊。
“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”一字之差，千里之外
首先，在展開一切討論和分析前，我們必須要分清楚什么是“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”。這兩天有朋友問我：“最近房產(chǎn)地稅這么火，是不是要交錢了？”這就是典型的“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”沒搞清楚。
“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”，只有一個“地”字的差別，但是這一個字的差別使整個征稅目標(biāo)發(fā)生了天差地別。房地產(chǎn)稅是一個未被立法，正在推進(jìn)立法的綜合概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等都可以算在房地產(chǎn)稅里面。而房產(chǎn)稅是按房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
再說的白一點(diǎn)，房地產(chǎn)稅包括很多很多稅種和環(huán)節(jié)，比如房企開發(fā)、房屋流通、房屋保有。而針對房屋保有這個環(huán)節(jié)的稅收，才是頻繁提及的房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅如果是一個大蛋糕的話，房產(chǎn)稅就是蛋糕上的奶油，它不是蛋糕的全部，但是最容易被人記住，而蛋糕里面的面包、巧克力、水果、冰激凌也都是蛋糕的一部分，也占有不可或缺的地位。這么理解的話或許，能夠認(rèn)識的更加深刻。
“房地產(chǎn)稅”實(shí)施究竟有多難？
7月23日，房地產(chǎn)稅重新回到大家視野，G20財長在稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉重提房地產(chǎn)稅改革。與此同時，房地產(chǎn)稅草案提交已經(jīng)整整2年，上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅已經(jīng)整整5年。在這樣一個敏感時期，樓繼偉再次對公眾拋出房地產(chǎn)的話題，必然成為樓市最為敏感話題！
“房地產(chǎn)稅”的最終實(shí)施，需要一個漫長的過程，即便財政部長樓繼偉重提，但是推動房地產(chǎn)稅落實(shí)的最關(guān)鍵的步驟依舊是立法。不過與以往不同的是全國人大常委已經(jīng)將房地產(chǎn)稅立法列為“第一陣營”，這對房地產(chǎn)稅最終立法無疑是一個重大的推動，不出意外2年內(nèi)房地產(chǎn)稅草案將獲得通過。
此外，房地產(chǎn)稅的征收還有兩大先決條件，可以說沒有這兩個條件，它是不可能落地實(shí)施的！
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。打個比喻，如果你想知道自己家里有多少資產(chǎn)，那么你就需要了解家里都有什么，多少存款、幾套房子、幾種理財、多少保值商品，不然你就永遠(yuǎn)也不知道身家?guī)缀?。因此搞清楚全國的房產(chǎn)數(shù)量，房子的分布和每人有多少房子是一切的前提，然后再行確定房地產(chǎn)稅的征收對象、征收標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)稅率。但是，中國從古至今幾千年的“財不外露”的固有思維，以及非法收入購買的房子，都使得不動產(chǎn)統(tǒng)一登記舉步維艱。不難想象，房產(chǎn)稅本身都是觸動各方利益的稅收，誰又能主動去讓你調(diào)查清楚呢？連家底都摸不清何談收稅。
土地出讓金。在本文的開頭說過，房地產(chǎn)稅是這一類稅收的總概況，而“土地”部分的稅如何征收，在現(xiàn)在看來是一個錯綜復(fù)雜，幾輩子也繞不清的理。
簡單的梳理下，人們在購買商品房時，房價已經(jīng)包括開發(fā)商獲取土地時繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內(nèi)，已經(jīng)一次性繳清所有的租金。房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅一種，如果再次征收就意味著要繳倆次“土地稅”。
只有使用權(quán)，而無所有權(quán)，按照繳納稅收的法理上講是無法向房屋所有權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬步來說，政府強(qiáng)行推進(jìn)“土地稅”的征收，那么是否存在二次征收問題。因?yàn)橘彿咳嗽诶U納土地出讓金的時候已經(jīng)繳納，并且是70年一次性付清。而房產(chǎn)稅的再次征稅，使得兩者本身就存在極大的矛盾。
這其實(shí)就是一個“先有雞，還是先有蛋”的道理，而房地產(chǎn)稅勢恐怕要傷害一部分人的利益。有人說，世界上沒有絕對的公平，但是這種附加的傷害是否合理，本身就存在著非常巨大的分歧。所引發(fā)出的衍生問題將比征稅本身更讓人措手不及，慎重，討論，調(diào)研是科學(xué)推進(jìn)的必要條件，但不動產(chǎn)登記的進(jìn)展不順利，又讓問題回到原點(diǎn)。
從立法到兩大核心問題，都是制約房地產(chǎn)稅前進(jìn)“攔路虎”，如果沒有武松的能力和決心，房地產(chǎn)稅從心里依舊離我們很遙遠(yuǎn)。
五問房地產(chǎn)稅
1、為什么要征收房地產(chǎn)稅？
當(dāng)中國地方財政收入60%以上來自土地收入時，將會嚴(yán)重制約政府開發(fā)的信心和動力。而營業(yè)稅改增值稅全面推開后，地方政府迫切需要改良稅收比例，而要打破各地依靠賣地掙錢的思路，房地產(chǎn)稅是一條必行之路！西方國家的房地產(chǎn)稅占了地方政府支出的超過一半，美國的房產(chǎn)稅幾乎是基層教育經(jīng)費(fèi)的來源。房地產(chǎn)稅是基于不動產(chǎn)價值征收、稅收額相對穩(wěn)定并可長期持續(xù)的稅種，可以解決“土地財政”的問題。最后，如果土地財政是一潭死水的話，房地產(chǎn)稅則是促使這一潭死水引入大海的河流。
2、房地產(chǎn)稅何時出臺和實(shí)施？
咱們不妨簡單的推算，本屆人大任期是到2017年底，因此房地產(chǎn)稅立法非常有可能在2017年底前通過。在通過后，還需要讓社會充分理解，充分認(rèn)知，充分調(diào)研，才會正式出臺，這個周期預(yù)計將在1年左右。最后房地產(chǎn)稅是一個非常明顯的地方稅，因此，在正式出臺后各地也需要根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行推進(jìn)。也就是說五年左右，房地產(chǎn)稅最終形成落地實(shí)施是比較保守的預(yù)估。
3、房地產(chǎn)稅要交多少？
房地產(chǎn)稅中的房產(chǎn)稅作為與廣大民眾最為直接的稅種，人們最關(guān)心要交多少錢？從上海和重慶啟動的試點(diǎn)來看，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房?？梢院唵卫斫鉃獒槍ι虾Ｊ械闹挟a(chǎn)和非上海戶籍的人群，稅率為0.6%。重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。
因此，從試點(diǎn)的倆個城市可以初現(xiàn)端倪，征稅起點(diǎn)將在套型面積和人均面積中進(jìn)行選擇。而免稅面積恐怕將設(shè)定為人均40~60平方米，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。簡單計算，如果一個家庭超過了人均面積或者是首套，購入第二套總價為200萬的住房，那么一年繳納的房產(chǎn)稅就是12000元。
當(dāng)然各地的情況不一，差異化也是巨大的！
4、房地產(chǎn)稅能抑制房價嗎？
首先，房地產(chǎn)稅的征收不是以抑制房價為根本目標(biāo)的，因此最終恐怕不會起到抑制房價的根本作用。西方國家廣泛征收房地產(chǎn)稅，但是紐約、東京、倫敦的房價依舊居高不下。房價的漲跌是受供求關(guān)系影響，這是中國現(xiàn)實(shí)的國情，房價的走勢是一個綜合因素，
不過房地產(chǎn)稅確實(shí)可以抑制投資性需求，但如果您指望房地產(chǎn)稅把房價壓下來，屬于癡人說夢，房價如果真的下跌肯定也是一個復(fù)雜的綜合因素。中國房價下降就真的對經(jīng)濟(jì)好嗎？事兒還是得兩面看，這里不做過多討論。
5、會不會與去庫存沖突？
答案是一定的，因此在不成熟的條件下，貿(mào)然實(shí)施房地產(chǎn)稅，將會對一些地區(qū)和城市的去庫存造成影響。中國房地產(chǎn)市場需要保持一定的交易活躍度，也正是如此，房地產(chǎn)稅有可能逆轉(zhuǎn)市場預(yù)期，使一些地區(qū)原本就有的去庫存壓力無形中陡增。
結(jié)語：房地產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅，在中國推行仍需要一個過程，這個過程依舊是漫長的，需要照顧形形色色的情況。不過再漫長，征收也是早晚的事情，這畢竟是一個進(jìn)步和完善的過程，任何事物想要前進(jìn)都需要付出一定的代價。事無全善，人無完人。“狼”早晚會來，與其戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，苦大仇深，不如放開手腳，研習(xí)修煉，再造財富。
