面對2015年底以來的特大型城市的房地產(chǎn)市場異動(dòng)，中央各相關(guān)部門對市場異動(dòng)的成因進(jìn)行了多次探討與分析。
七部委聯(lián)手封殺“首付貸” 樓市“去杠桿”帷幕拉開
李樂
曾被視為幫助購房支付能力不足人群購房的“首付貸”金融產(chǎn)品，在經(jīng)過了超過半年的爭議與拉鋸之后，終于迎來了命運(yùn)裁決的時(shí)刻。不同于以往任何一個(gè)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融業(yè)務(wù)，首付貸的命運(yùn)，在中央七部委文件確認(rèn)下，畫上了句號(hào)。
經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）、國家發(fā)展改革委員會(huì)（以下簡稱“國家發(fā)改委”）、人民銀行總行（以下簡稱“央行”）、銀監(jiān)會(huì)等七部委議定，“首付貸”已被確認(rèn)為違法違規(guī)金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供此類產(chǎn)品或服務(wù)。
在此之前，首付貸已經(jīng)被認(rèn)定為目前多地房地產(chǎn)市場波動(dòng)的主要推波助瀾者。在“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)市場的“去杠桿”也隨著首付貸的違法違規(guī)認(rèn)定而拉開帷幕。如何在“去庫存”與“去杠桿”之間尋求平衡，將是接下來樓市要面對的重要問題。
認(rèn)定違規(guī)
“已經(jīng)認(rèn)定是違規(guī)的了，接下來的清查整頓房地產(chǎn)中介市場的專項(xiàng)行動(dòng)中，首付貸也是重點(diǎn)檢查和整頓的對象?！?月17日中午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)職能部門的內(nèi)部人士向《中國經(jīng)營報(bào)》記者證實(shí)，在房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)清理行動(dòng)之前，首付貸已經(jīng)被認(rèn)定為違法違規(guī)金融產(chǎn)品。
所謂首付貸，即是通過相關(guān)機(jī)構(gòu)，以不同科目、名義的貸款方式，向購房者提供首付階段的“貸款”，從而使購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者達(dá)到按揭貸款首付比例，繼而達(dá)到銀行按揭貸款放款要求，完成貸款購房行為的一種金融產(chǎn)品。
首付貸實(shí)際上只是一種通俗稱謂，其涵蓋的金融產(chǎn)品范圍較廣。一般情況下，部分首付貸是以個(gè)人消費(fèi)貸款等科目由相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放，還有部分首付貸產(chǎn)品由P2P等互聯(lián)網(wǎng)金融公司的資金穿透而來，其間不少游離于現(xiàn)有監(jiān)管體系的視野之外。
首付貸是否違規(guī)的問題，一度爭議頗大。也正因如此，此次對首付貸性質(zhì)做出正式認(rèn)定，由中央七部委聯(lián)合下發(fā)的文件做出。這七個(gè)中央部委包括：住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、工業(yè)和信息化部、國家稅務(wù)總局、國家工商總局。
在由上述七部委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“168號(hào)文件”）中，針對首付貸問題，七部委表示，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。
這是首次在官方文件中，首付貸被列為“違法違規(guī)金融產(chǎn)品”?！耙郧爸皇窍到y(tǒng)內(nèi)部、央行的地方營業(yè)部，我們在進(jìn)行交流和詢問的時(shí)候，會(huì)被告知首付貸這類產(chǎn)品并不被監(jiān)管層認(rèn)可，但是，沒有文件明確表明，首付貸是違法違規(guī)金融產(chǎn)品，這次168號(hào)文件中，明確出現(xiàn)了這個(gè)表述，這就是明確了。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)職能部門的人士向本報(bào)記者表示。
專項(xiàng)整治
在168號(hào)文件首次明確了首付貸“違規(guī)”的性質(zhì)之后，一場包含首付貸的集中專項(xiàng)整治或?qū)⒗_帷幕。而與首付貸發(fā)放關(guān)聯(lián)甚為緊密的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，也成為了這個(gè)專項(xiàng)整頓的主角。
由于對購房者購房環(huán)節(jié)的直接切入，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一直以來是首付貸等金融產(chǎn)品的主要發(fā)放渠道。目前，北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的大中型房地產(chǎn)中介公司，都曾為自己的客戶提供首付貸等金融服務(wù)，只是程度規(guī)模不同而已。而部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過收購等方式，已經(jīng)擁有持有牌照的消費(fèi)金融公司。
“首付貸這類產(chǎn)品，實(shí)際上是把很多支付能力不足的人拉入了房地產(chǎn)市場，一旦房地產(chǎn)市場的走勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這些支付能力較差的人會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，從而造成系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)?！?016年4月，一位接近住建部的人士說。
在此之前，住建部部長陳政高在全國兩會(huì)新聞?dòng)浾邥?huì)上曾明確表示，住建部將配合央行開展圍繞首付貸等房地產(chǎn)消費(fèi)金融產(chǎn)品的專項(xiàng)整頓工作。
記者了解到，從目前來看，針對首付貸等房地產(chǎn)金融類產(chǎn)品的市場整頓工作，將與房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)整頓結(jié)合一并開展?！笆赘顿J很大一部分是中介公司為渠道發(fā)放的，一并進(jìn)行專項(xiàng)整治，是合理的。”前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)職能部門內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示。
正因如此，168號(hào)文件明確要求，中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考。中介機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)迫委托人選擇其指定的金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)。
降低杠桿
“現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，很大一部分首付貸，被用于投資性的房地產(chǎn)購房，這實(shí)際上是一種加杠桿的行為，類似于股票市場的配資，我個(gè)人認(rèn)為，決策層一直擔(dān)心的是這個(gè)問題，因?yàn)?，這個(gè)渠道很多放貸機(jī)構(gòu)屬于表外，很多時(shí)候不知道樓市里加了多少倍的杠桿?！敝袊康禺a(chǎn)綜合開發(fā)研究院分析師孫永升向本報(bào)記者表示。
在目前的監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)市場的名義杠桿率，實(shí)際上即是銀行按揭貸款利率。首付貸是針對購房者在首付的階段發(fā)放貸款，這部分貸款的利率高于按揭貸款。由于這部分放貸的資金來源復(fù)雜，監(jiān)管層很難準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場中的實(shí)際杠桿率。
面對2015年底以來的特大型城市的房地產(chǎn)市場異動(dòng)，中央各相關(guān)部門對市場異動(dòng)的成因進(jìn)行了多次探討與分析，主流意見認(rèn)為，房地產(chǎn)市場中以首付貸、消費(fèi)貸為表現(xiàn)形式的房地產(chǎn)市場配資行為，在一定程度上助漲了特大型城市的房地產(chǎn)市場，并蘊(yùn)含著較大的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
截止到2016年3月前后，某P2P行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù)顯示，由2016年3月，向前倒推8個(gè)月，深圳市通過線上渠道發(fā)放的首付貸為45億元人民幣，而該平臺(tái)上的P2P公司，2015年全年發(fā)放首付貸約50億元人民幣。這還僅是一個(gè)平臺(tái)在一個(gè)城市的數(shù)據(jù)。
168號(hào)文件明確要求，建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制。省級房地產(chǎn)、價(jià)格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門要加強(qiáng)對市、縣工作的監(jiān)督和指導(dǎo)，建立聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制?！氨M管大基調(diào)仍然是去庫存，但房地產(chǎn)市場的高杠桿，會(huì)逐漸地被遏制，清理首付貸，我相信只是個(gè)開始?！睂O永升說。
