房地產(chǎn)市場冰火兩重天 房地產(chǎn)基金跨界求生

  • 來源: 上海證券報(bào)
  • 2016-09-09 16:35:01
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隨著房地產(chǎn)投資黃金期的消退,一度炙手可熱的房地產(chǎn)基金如今也不好做了,于是縮短流程降成本,跨界影視投資、發(fā)力留學(xué)地產(chǎn)、專攻商業(yè)地產(chǎn)……正成為房地產(chǎn)基金大佬們眼下的應(yīng)對之策。

??(原標(biāo)題:冰火樓市下的房地產(chǎn)基金)

??2016年下半年,“資產(chǎn)荒”與投資陷阱并存,基本面扎實(shí)的確定性資產(chǎn)成市場稀缺品,成為資本趨之若鶩的“好標(biāo)的”,而基本面瑕疵的概念資產(chǎn)備受冷落。那些在估值泡沫時(shí)接盤的投資人,也成為潮水退去后的“裸泳者”。

??從炙手可熱的一線樓市,到逆勢上漲的極品文玩;從處于風(fēng)口浪尖的萬科股權(quán),到創(chuàng)投領(lǐng)域的明星公司,再到慘淡暑期檔中的熱門IP……資本趨利避害,資源越來越向頭部聚集,而泡沫也開始聚集,在這樣的紛擾混沌期,基金管理人如何撥云見日?

??同一個(gè)政策下,不同城市的房價(jià)走勢卻“冰火兩重天”。與一線城市房價(jià)一路高歌猛進(jìn)、地王頻出形成鮮明對比的是,以鄂爾多斯為代表的三、四城市樓市仍處于少人問津的“冰封期”。

??隨著房地產(chǎn)投資黃金期的消退,一度炙手可熱的房地產(chǎn)基金如今也不好做了,于是縮短流程降成本,跨界影視投資、發(fā)力留學(xué)地產(chǎn)、專攻商業(yè)地產(chǎn)……正成為房地產(chǎn)基金大佬們眼下的應(yīng)對之策。

??困境中的鄂爾多斯

??時(shí)隔三年,上證報(bào)記者再次來到鄂爾多斯,這座因煤炭漲價(jià)而崛起,后民間借貸纏身,并因“鬼城”聞名的城市,至今仍未走出困境。當(dāng)?shù)厝藢Ω呃J和房價(jià),早已漠不關(guān)心了。

??“不管是三千、五千,還是七千、八千,都沒人去買了?!敝钢鯛柖嗨剐聟^(qū)康巴什街旁新建的成片樓宇,當(dāng)?shù)匾晃怀鲎廛囁緳C(jī)稱,從房價(jià)一度上萬到“有價(jià)無市”,再到眼下對房價(jià)“冷漠”,僅僅不過三四年的光陰。

??2012年初,鄂爾多斯初現(xiàn)民間借貸危機(jī),驚魂未定的當(dāng)?shù)厝巳詫Ψ績r(jià)抱有一絲幻想——“下半年限購政策會不會放寬”,“全國兩會后會出臺什么新政策”是當(dāng)時(shí)記者聽到最多的問題。

??宏觀政策并沒有讓他們失望——2012年上半年,央行兩度降息、降準(zhǔn),一線城市房價(jià)率先企穩(wěn)后加速上漲,“地王”重現(xiàn),而以鄂爾多斯為代表的三四線城市,卻并未有如此立竿見影的效果,短暫的刺激之后,又迅速跌入無人問津的谷底。

??比政策更重要的變量是,煤炭價(jià)格的持續(xù)下滑,加上民間借貸危機(jī)持續(xù)發(fā)酵,將原本產(chǎn)業(yè)就很單一的鄂爾多斯拖向泥潭。盡管此后當(dāng)?shù)爻雠_了不少救市政策,但仍止不住資金、人口雙雙外流的事實(shí)。

??8月下旬,秋高氣爽,鄂爾多斯迎來盛大的國際馭馬文化節(jié)和那達(dá)慕大會,但行走在鄂爾多斯新區(qū)康巴什街頭,寬闊筆直的馬路上人車稀少,只有在大劇院、體育場等標(biāo)志性建筑物旁,才能感受到大會臨近的熱鬧氛圍。

??“當(dāng)?shù)厝瞬⒉蝗卞X,缺的是信心!”一位見證了鄂爾多斯危機(jī)的金融人士告訴記者,過去幾年,煤炭開采、土地拆遷、高利貸等機(jī)會,還是讓很多人從中賺到了錢,一部分“把持比較好”的人抵住誘惑,在危機(jī)中守住了財(cái)富。

??在上述金融人士接觸的客戶中,這些在危機(jī)中守住財(cái)富的人,大多行為謹(jǐn)慎,能在瘋狂中保持清醒,善于分散財(cái)產(chǎn),其中最成功的一類客戶在危機(jī)前變現(xiàn)后去北京買了幾套房,如今身價(jià)上億了。

??在親身經(jīng)歷和見證了一場危機(jī)后,這些成功守住財(cái)富的幸運(yùn)者,多數(shù)仍心有余悸,他們在投資上愈發(fā)謹(jǐn)慎,不再輕易相信人,要么自己做點(diǎn)金融固收類投資,要么做點(diǎn)自己能把控的實(shí)業(yè),斷然不敢“加杠桿”了。

??房地產(chǎn)基金跨界求生

??“人口外流對住房需求減少,尤其減少了住房的租賃性需求,缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn),泡沫勢必破裂。”曾參與鄂爾多斯調(diào)研的高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)量嚴(yán)重過剩及外來人口大批流失,是造成當(dāng)?shù)貥鞘械兔缘闹饕颉?

??在這種情勢之下,蘇鑫希望“讓商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)起來”。過去7年,高和投了十個(gè)項(xiàng)目約240億元規(guī)模,這既需要將商業(yè)物業(yè)的價(jià)值挖掘出來,變成能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的載體,也需要讓它流動(dòng)起來,現(xiàn)在最好的路徑是證券化。

??與蘇鑫的觀點(diǎn)一致,在接受上證報(bào)專訪時(shí),諾亞財(cái)富創(chuàng)始投資人章嘉玉也認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場是冰火兩重天,分化格局非常明顯。不過,房地產(chǎn)仍是大類資產(chǎn)配置的一個(gè)重要品種,投資人可以借助配置房地產(chǎn)基金來投資。

??在目前的市場環(huán)境下,諾亞財(cái)富旗下子公司歌斐資產(chǎn)的策略是“輕重結(jié)合,雙輪驅(qū)動(dòng)”——“重基金”,強(qiáng)調(diào)“地段要好”,原則上只看京、滬、深相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn);“輕基金”,指可投資一些善于經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司。

??此外,也有不少基金將轉(zhuǎn)型重心放在“跨界”上。長富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉表示,房地產(chǎn)基金亟待轉(zhuǎn)型適應(yīng)市場的新變化,他們跨界參與了不少影視投資,明年春節(jié)檔會陸續(xù)看到其投資的影視作品。

??同樣是“跨界”,內(nèi)蒙古伊泰大漠馬業(yè)董事李成才則將集團(tuán)轉(zhuǎn)型的希望寄托在育馬產(chǎn)業(yè)上?!氨M管育馬產(chǎn)業(yè)與煤炭、房地產(chǎn)等主營業(yè)務(wù)跨度比較大,但并不矛盾,只要市場上能找到好的投資項(xiàng)目,我們就下決心干下去?!彼Q。

??一個(gè)月前,伊泰大漠馬業(yè)與鄂爾多斯政府簽訂協(xié)議,旨在推動(dòng)鄂爾多斯商業(yè)育馬產(chǎn)業(yè)的興起。據(jù)悉,規(guī)劃中的育馬項(xiàng)目占地25000畝,總投資約70億元至80億元,建成后將是國內(nèi)最大的純血馬育馬基地。

??在接受上證報(bào)專訪時(shí),李成才透露,鄂爾多斯政府對馬產(chǎn)業(yè)非常重視,要求“只能成功,不能失敗”,目標(biāo)是要將馭馬賽事常態(tài)化,進(jìn)而促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕⒙糜?、體育以及配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展,屆時(shí)每年會為帶來約12億元的稅收。

??這不止是一個(gè)公司轉(zhuǎn)型,也承載了一方政府的寄托?!皠?chuàng)新驅(qū)動(dòng)已提至國家發(fā)展戰(zhàn)略高度,內(nèi)蒙古正推進(jìn)金融創(chuàng)新與科技創(chuàng)新的深度融合?!比涨?,在題為“創(chuàng)新轉(zhuǎn)型與資本戰(zhàn)略”的明天創(chuàng)新大講堂內(nèi)蒙古專場上,內(nèi)蒙古自治區(qū)金融辦主任于學(xué)忠如是稱。

 

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