樓市新政中的購(gòu)房者:到底是違約還是再借錢(qián)

  • 來(lái)源: 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
  • 2016-10-15 08:56:45
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“首付提高,我認(rèn)了,關(guān)鍵是我買(mǎi)的房,房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎?我買(mǎi)房應(yīng)該注意什么。”這種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤(pán)中極具代表性。 ??10月10日,購(gòu)房者林飛拿著商品房購(gòu)房合同,坐在街邊的臺(tái)階上,他購(gòu)買(mǎi)的房屋,兩天前才過(guò)房屋核驗(yàn)和網(wǎng)簽。 ??這意味著林飛的首付比例由30%提高至35%,按照930樓市新政,他首套房首付總額由110萬(wàn)元提高至120萬(wàn)元。 ??林飛顯得有些絕望,其原因有三:一是原來(lái)的110萬(wàn)元的首付中有70萬(wàn)元來(lái)自于借款;二是林飛月薪稅前約2萬(wàn)元,房貸月供也是2萬(wàn)元;三是林飛僅有的40多萬(wàn)元全部用于購(gòu)買(mǎi)這套45平米總價(jià)250萬(wàn)元的南三環(huán)房屋,10萬(wàn)元對(duì)他來(lái)說(shuō)壓力不小。 ??到底是違約還是再借錢(qián),林飛不知道怎么辦。 ??糾結(jié)的購(gòu)房者 ??林飛的糾結(jié),并不是個(gè)案。 ??剛改者李明,也是被新政人群之一,他于9月中選賣(mài)掉東五環(huán)一套600萬(wàn)元的房子,這是他在北京擁有的唯一一套住房。 ??9月30日下午3點(diǎn),林飛東五環(huán)的房子順利過(guò)了網(wǎng)簽,買(mǎi)賣(mài)順利成交,但李明購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有及時(shí)在9月30日通過(guò)網(wǎng)簽,直到10月8日上午10:30才通過(guò)網(wǎng)簽。 ??按照930新政,對(duì)擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的,無(wú)論有無(wú)貸款記錄,首付款比例均不低于50%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的,首付款比例不低于70%。 ??李明的首付由700多萬(wàn)元提升至980萬(wàn)元。 ??李明已明顯感覺(jué)到壓力,暫時(shí)沒(méi)有能力拿出150多萬(wàn)元填補(bǔ)首付缺口,加上新買(mǎi)房屋總價(jià)較高,貸款額度較高,李明自己形容,這次換房,有點(diǎn)心力交瘁。 ??剛開(kāi)始李明不相信事實(shí)的殘酷性,不停地給各大銀行和經(jīng)紀(jì)人打電話(huà)咨詢(xún)。 ??商業(yè)銀行明確告訴李明,政策遇到“在途單”,新政的執(zhí)行時(shí)間是以購(gòu)房人的網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn),如果是9月30日新政出臺(tái)以前簽約的,將按照原先的政策執(zhí)行,而新政出臺(tái)后新申請(qǐng)的購(gòu)房人,將按照最新的政策執(zhí)行首付比例。換言之,首付提高至980萬(wàn)元已板上釘釘。 ??擺在李明面前的解決辦法是:要么借錢(qián)填補(bǔ)150多萬(wàn)元首付空缺,要么毀約不執(zhí)行,但李明希望協(xié)議解約。他的參照是,其房屋買(mǎi)賣(mài)合同附件第4條規(guī)定:“在本協(xié)議履行期間,如出臺(tái)新的限購(gòu)政策且該限購(gòu)政策導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法履行的,各方互不承擔(dān)違約責(zé)任,后續(xù)事宜以及已交付的款項(xiàng)和已發(fā)生的費(fèi)用由各方友好協(xié)議解決?!? ??李明咨詢(xún)經(jīng)紀(jì)人,得到答案是“在途單”可通過(guò)協(xié)議解約,但協(xié)議解決概率較小,不過(guò)李明可采取訴訟有關(guān)方的形式來(lái)解決,但在訴訟階段期間,需去外面租房,聽(tīng)到這些,李明心情變得更焦慮。 ??10月10日晚,李明給數(shù)家銀行的經(jīng)紀(jì)人,得到答案和前述經(jīng)紀(jì)人類(lèi)似。 ??“我只是想換房而已,沒(méi)想到把自己變成了原告……”說(shuō)完4個(gè)F字眼,李明一屁股坐在街道上,坐了1小時(shí)。 ??“買(mǎi)了會(huì)跌嗎” ??10月11日、10月12日,林飛非常焦慮,去中介門(mén)店、過(guò)戶(hù)大廳、售樓處現(xiàn)場(chǎng)踩盤(pán),發(fā)現(xiàn)依然是密密麻麻聚攏而來(lái)的買(mǎi)房人,市場(chǎng)依然火爆。 ??這兩天,從他2個(gè)前同事來(lái)的樓市情報(bào)更刺激了林飛。其中一位前同事剛剛看了東四環(huán)陽(yáng)光上東的4居室,總價(jià)1400萬(wàn)元。這個(gè)房子已被業(yè)主執(zhí)行了800多萬(wàn)元的二次抵押貸款,房子還不干凈,大門(mén)上被貼有咒符。若想購(gòu)買(mǎi)這套房屋,買(mǎi)家需先付870萬(wàn)元進(jìn)行房屋解押。即使這樣新上的房子,最近依然有5次看房記錄。 ??另外一位前同事拖家?guī)Э冢ɡ瞎猩虾?hù)口)從北京飛向上海搶購(gòu)鞍山八村一套單價(jià)7萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房,結(jié)果業(yè)主毀約漲價(jià)。 ??周邊的人要么在看房,要么在搶房,要么在談?wù)搮R率,狂躁的氛圍似乎讓林飛和李明對(duì)首付提高失去了免疫力,10萬(wàn)元和150萬(wàn)元,似乎都不重要了。林飛說(shuō),“10萬(wàn)元首付,我就湊吧,越等距離房子越遠(yuǎn),越攢錢(qián)距離房屋越遠(yuǎn)?!? ??10月12日,李明給中介打電話(huà),“趕快把后續(xù)做完吧,雖然首付多付了150萬(wàn)元,但我們不需要離婚買(mǎi)房,想了想,我們還不是最差的,咱們趕緊走手續(xù)吧?!? ??李明在2天內(nèi)迅速?zèng)Q定繼續(xù)過(guò)戶(hù),原因不是周邊火熱的市場(chǎng),而是他自稱(chēng)得到內(nèi)部消息:930新政的實(shí)質(zhì)試探房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多熱,后面可能配套政策,李明得到的消息有兩點(diǎn):一是未來(lái)可能在限制二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上進(jìn)行調(diào)控,坐地漲價(jià)的賣(mài)家可能也面臨著政府行政干預(yù)措施;二是政府會(huì)出臺(tái)打壓房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)政策。這些政策不一定會(huì)讓房?jī)r(jià)降低,但很可能?chē)?yán)重打亂李明的計(jì)劃。 ??10月12日晚,李明連續(xù)給經(jīng)紀(jì)人打電話(huà),多次強(qiáng)調(diào),這套房屋會(huì)堅(jiān)定不移地購(gòu)買(mǎi)。他希望趕快結(jié)束這次焦慮的換房之旅。 ??節(jié)后經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者走訪(fǎng)各大中介公司門(mén)店獲悉:像林飛和李明這樣的情況非常多,不少被新政影響的購(gòu)房者主動(dòng)上中介門(mén)店咨詢(xún),經(jīng)過(guò)猶豫后,還是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)。 ??“首付提高,我認(rèn)了,關(guān)鍵是我買(mǎi)的房,房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎?我買(mǎi)房應(yīng)該注意什么?!边@種聲音在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者的實(shí)地踩盤(pán)中極具代表性。 ??來(lái)自業(yè)界的聲音 ??第一太平戴維斯華北區(qū)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人熊志坤分析道,國(guó)慶長(zhǎng)假期間,北京新建住宅簽約216套,二手房住宅簽約209套,合計(jì)簽約425套,房產(chǎn)成交量下滑70%,成交量下滑多數(shù)購(gòu)房者只是在等待政策細(xì)則,并不是徹底棄購(gòu),但房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下滑。 ??熊志坤認(rèn)為,在房貸首套貸款利率約8.5折和二套基準(zhǔn)利率1.1倍,可對(duì)比的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款1.2倍起,房?jī)r(jià)下調(diào)空間概率低,930新政只是遏制了購(gòu)房者購(gòu)房需求,但這些需求遲早會(huì)釋放,除非新增二套房貸利率1.9倍起(基本上不可能執(zhí)行),即利息趨同于房屋增值時(shí),房?jī)r(jià)才有下探趨勢(shì),“我的判斷依據(jù)是市場(chǎng)供需矛盾突出和歷史調(diào)控依據(jù),2011年和2013年調(diào)控政策,調(diào)控帶來(lái)的是新政出臺(tái)后的前4月成交量下滑,但北京整體房?jī)r(jià)基本上沒(méi)有下滑過(guò),房?jī)r(jià)崩盤(pán)有些不靠譜?!? ??綠地控股京津事業(yè)部一位高管提醒到,不管市場(chǎng)情緒如何焦慮,購(gòu)房者依然需謹(jǐn)慎和理性選擇購(gòu)房,應(yīng)結(jié)合自身支付能力選擇房屋,絕對(duì)不能沖動(dòng)購(gòu)房,其中要注意兩個(gè)投資思路:一是房產(chǎn)投資邏輯:剛需人群,居住性至上;剛改善人群,資源配置至上;改善性人群,地段至上;富豪階層,品質(zhì)和稀缺至上;二是堅(jiān)守“二八”底線(xiàn),存款與買(mǎi)房需堅(jiān)持2:8原則配置資產(chǎn),“在房?jī)r(jià)如此高企情況下,我覺(jué)得有多大鍋,就下多大米?!? ??對(duì)剛需人群(首付50萬(wàn)元-200萬(wàn)元)而言,上述企業(yè)高管認(rèn)為:一是購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型最好選擇90平米左右的新建商品房,而不是老破小二手房;二是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率必須跑贏北京整體房?jī)r(jià)上漲速度,這是剛需人群步入剛改善人群的關(guān)鍵一步;三是不要一口氣吃一個(gè)胖子,手里只有80萬(wàn)元存款就想購(gòu)買(mǎi)四環(huán)內(nèi)的品質(zhì)社區(qū),一定要解放“打破一套房住一輩子”的思想,“這是我之前買(mǎi)房的錯(cuò)誤投資理念?!? ??對(duì)剛改善人群(首付400萬(wàn)-1500萬(wàn)資產(chǎn))而言,前述綠地控股京津事業(yè)部高管建議,需關(guān)注二個(gè)方向,一是社區(qū)獨(dú)特的教育和醫(yī)療資源;二是社區(qū)換房率比例,購(gòu)買(mǎi)小區(qū)換房率不能低于5%,“換房率高,出手易,風(fēng)險(xiǎn)小?!? ??對(duì)改善性人群(首付5000萬(wàn)資產(chǎn)-1億元)而言,需選擇四環(huán)內(nèi)有品質(zhì)其能抵抗房產(chǎn)調(diào)整周期的房子,投資關(guān)鍵詞是:舒適性、四環(huán)內(nèi)、知名房企的高品質(zhì)社區(qū)、社區(qū)圈層資源等,需聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)靠譜房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行房產(chǎn)資產(chǎn)配置,切忌盲目殺入豪宅市場(chǎng),沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)豪宅。 ??對(duì)于存款低于50萬(wàn)元的購(gòu)房者,前述房企高管建議,除了踏實(shí)工作存錢(qián)之外,需額外培養(yǎng)兩個(gè)投資思路:一是房產(chǎn)配置的投資方向感;二是多看樓盤(pán)多踩盤(pán),至少學(xué)會(huì)淘房,“學(xué)會(huì)淘房子,學(xué)會(huì)淘小而廉價(jià)的房子,最后提醒年輕人,存款低于50萬(wàn)元的,要有龜兔賽跑心態(tài),現(xiàn)在沒(méi)有房不代表一輩子有房,房子多的人,風(fēng)險(xiǎn)也大,風(fēng)險(xiǎn)來(lái)了,存款低于50萬(wàn)元的人也許就是富豪了?!鼻笆龇科蟾吖苷f(shuō)。 ??(應(yīng)受訪(fǎng)者要求,文中林飛、李明為化名)

 

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