馮侖:控制房價(jià),住宅產(chǎn)業(yè)化也是一個(gè)方法

  • 來源: 上海樂居網(wǎng)
  • 2016-11-16 09:47:03
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這幾年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)非常有意思的變化。

一是開行業(yè)會議時(shí),與會者的組合變了。以前開會是聚堆的,都叫「房地產(chǎn)開發(fā)會議」,來的都是開發(fā)住宅的。就好比青春期以前,男孩女孩都去同一個(gè)聚會,就算都光著屁股,大家也不會覺得有什么作風(fēng)問題。

但是現(xiàn)在會議劃分越來越細(xì),而且越來越多,有住宅不動(dòng)產(chǎn)、商用不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)金融的會,還有旅游不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的會等等,與會者也都是各自領(lǐng)域的開發(fā)商,不再聚堆了。

第二個(gè)有意思的地方,是地產(chǎn)大企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位的說法開始變了。

比如,以前有「房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」,現(xiàn)在則變成了「全球最大的住宅公司」。說法上開始細(xì)分了,界定為「住宅」,而不是籠統(tǒng)的「房地產(chǎn)」。其他還有「商用不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者」;將直接投資和基金管理結(jié)合起來的另一種模式,被稱為「專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司」。

房地產(chǎn)行業(yè)的這種變化很像人的生命過程,青春期之后,大家就開始慢慢分化,男人往一個(gè)方向去,女人則往另一個(gè)方向去。見面時(shí),彼此既互相吸引,又存在沖突,大家在沖突中前進(jìn),在吸引中奔跑。

過 20 年再看,變化更大,因?yàn)橛行┤丝赡茉谌松?jié)點(diǎn)上會發(fā)生突變:比如嫁給了高富帥、中年喪妻、得了癌癥……房地產(chǎn)行業(yè)的青春期已經(jīng)結(jié)束了,也開始要發(fā)生一些突變,這些突變就是創(chuàng)新,它拉大了不同企業(yè)之間的差距。

就拿住宅企業(yè)來說,這幾年萬科一直保持 10%-20% 的增長,其他的住宅公司雖然也有一些增長,但是力道都比萬科要小,原因就在于萬科的創(chuàng)新。

萬科在十多年前開始「住宅產(chǎn)業(yè)化」,做了個(gè)笨動(dòng)作,花費(fèi)巨大力氣在這一領(lǐng)域深耕、聚焦、研發(fā),而其他的住宅公司并沒有做這件事情,他們都在琢磨怎么買低成本的地,怎么快速開發(fā)、銷售、回款。

萬科曾經(jīng)花費(fèi)上億資金,用7年時(shí)間建了一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化基地,那里有200個(gè)建筑師就專門研究一個(gè)產(chǎn)品:住宅。現(xiàn)在,它已經(jīng)是全球最大、最深入、最有研究能力的住宅研究中心。

他們甚至?xí)iT研究,水從高層下來之后,馬桶抽下來的氣味到一樓有什么樣的變化,通過這個(gè)來感覺住戶的身體健康狀況?,F(xiàn)在日本、歐洲所有住宅相關(guān)的設(shè)備供應(yīng)商,全都在這個(gè)基地開始研究住宅的部品部件,然后輸出到全球市場。

據(jù)研究中心的經(jīng)理介紹,剛開始的時(shí)候,他們還擔(dān)心蓋這么多房子賣不出去,結(jié)果現(xiàn)在都已經(jīng)排滿了,所有住宅技術(shù)方面的東西都在他們這里。

所以,創(chuàng)新往往源于開始時(shí)一點(diǎn)點(diǎn)的差距,而這「一點(diǎn)點(diǎn)」累計(jì)下來就成了質(zhì)的變化,住宅產(chǎn)業(yè)化讓萬科具備創(chuàng)新的驅(qū)動(dòng),從而得以將其他同行甩在身后,不僅具有更高的增長速度,同時(shí)還具備他們無法替代的競爭力。

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這個(gè)競爭力體現(xiàn)在 3 個(gè)方面:第一,它的建筑周期可以比別人縮短 3-5 個(gè)月。

買地便宜但是周期長,和按照市場價(jià)格買地但是周期短相比,無疑是后一種能力更不容易復(fù)制,因?yàn)樗枰邪l(fā)支持。

第二,萬科具備走向全球的能力。

通過住宅產(chǎn)業(yè)化,一方面,萬科的產(chǎn)品品質(zhì)可以達(dá)到日本、歐洲、美國客戶的標(biāo)準(zhǔn);另一方面,它的供給速度也有能力跟上,因?yàn)樽≌牟科凡考梢酝ㄟ^全球來整合。萬科現(xiàn)在已經(jīng)布局了包括美國、印度在內(nèi)的巨大的海外市場,從而實(shí)現(xiàn)走出去的目標(biāo)。

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第三,管理上的精細(xì)和透明化,使得萬科更能得到資本的認(rèn)可。

萬科現(xiàn)在已經(jīng)是全球最大的住宅公司,1 年交付接近 7 萬套,美國歷史上最大的住宅公司 1 年也沒有超過 1 萬套。而未來它還有可能成為全球最好的住宅公司。

住宅今后的創(chuàng)新是成本、速度、規(guī)模,其中成本是第一位的,成本如果降了下來,像萬科這樣,對控制房價(jià)是有好處的,對老百姓也是百利而無一害。如此一來,房地產(chǎn)的夏天,也就不再會是老百姓的冬天。

 

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