??土拍念管控“緊箍咒” 政策合力或致“地王”降溫
??隨著樓市調(diào)控的升級(jí)、土地市場(chǎng)管控加強(qiáng)，長(zhǎng)三角多地“地王”現(xiàn)象降溫明顯。
??日前，在蘇州、上海等地的土拍現(xiàn)場(chǎng)，參與競(jìng)拍的開發(fā)商數(shù)量減少、競(jìng)拍時(shí)間縮短、溢價(jià)率普遍不高，房企拿地趨于理性。隨著調(diào)控閥門越擰越緊，一些涉嫌違規(guī)的房企甚至被開出“天價(jià)罰單”。
??對(duì)此，業(yè)界分析人士認(rèn)為，目前的調(diào)控是毛細(xì)管式的，防金融風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿等一系列措施規(guī)范房企拿地行為，給土地市場(chǎng)降溫。
??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉提出，2017年的重點(diǎn)是防“地王”。從諸多城市政策面可以看出，四季度通過(guò)增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面防止“地王”現(xiàn)象的再現(xiàn)，預(yù)計(jì)這些措施明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。
??理性拍地 “地王”降溫
??12月20日，蘇州園區(qū)萬(wàn)壽街北、啟月街西地塊（地塊編號(hào)蘇園土掛（2016）04）掛牌出讓。最終，中鐵建以76.67億元的總價(jià)收入囊中，成交樓面價(jià)27757元/平方米，溢價(jià)率53%。
??與此同時(shí)，根據(jù)上海市規(guī)劃和土地管理局網(wǎng)站信息，12月中下旬，上海有6幅地塊集中出讓。這是自9月14日起時(shí)隔3個(gè)月后，上海再度向市場(chǎng)大規(guī)模推出宅地。12月21日，奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)04-01區(qū)域商住辦地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，經(jīng)過(guò)6家開發(fā)商的短暫競(jìng)拍，綠地以9.05億元摘得該地塊，樓板價(jià)9079元/平方米，溢價(jià)率31.6%。
??與以往不同的是，當(dāng)天競(jìng)拍過(guò)程中，主持人兩次暫停拍賣，提醒有開發(fā)商的報(bào)價(jià)超過(guò)了申報(bào)的自有資金。
??財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此置評(píng)，近期拿地企業(yè)數(shù)量相對(duì)減少，說(shuō)明資金審核嚴(yán)厲之后，房企對(duì)于高價(jià)土地的獲取也有很多顧慮。土地交易環(huán)節(jié)中甚至出現(xiàn)了“理性拍地”的提醒，這說(shuō)明此類地塊的交易帶有明顯的政策導(dǎo)向，在促使上海土地交易規(guī)模同比增長(zhǎng)的同時(shí)，也釋放了積極的信號(hào)，即土地市場(chǎng)面臨管制，房企拿地成本過(guò)高的狀況正在被改變。
??“嚴(yán)厲的政策管控，使得房企拿地更為理性，尤其是近期奉賢部分地塊的交易，交易時(shí)間比較短，快速成交體現(xiàn)了房企不會(huì)盲目追漲的理性心態(tài)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
??同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月監(jiān)測(cè)的全國(guó)土地成交金額3713.99億元，環(huán)比增加43.79%，同比去年11月上升7.51%；土地成交面積23681.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加10.66%，同比去年11月下降34.32%。
??種種調(diào)控措施下，土地市場(chǎng)極端現(xiàn)象有所收斂。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提到，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可以過(guò)濾一些實(shí)力不強(qiáng)的房企拿地，一方面有利于控地價(jià)，另一方面拿地企業(yè)更有能力去做好產(chǎn)品，對(duì)得起土地的價(jià)值。
??據(jù)第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P分析稱，上海住宅市場(chǎng)在年末再次迎來(lái)“緊箍咒”。2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的冷凝期，成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來(lái)逐步回暖，具體回暖力度還要看整體經(jīng)濟(jì)情況。
??“土地市場(chǎng)降溫是大趨勢(shì)，大家對(duì)明年的市場(chǎng)普遍看冷，會(huì)影響拿地授信。”長(zhǎng)三角資深地產(chǎn)人士岳軍認(rèn)為，控制熱點(diǎn)城市的地價(jià)，根本上還是要增大供給。而根據(jù)監(jiān)測(cè)，近期土地出讓大部分集中在12月的最后一周，廣州、杭州、南京、武漢、濟(jì)南等城市將迎來(lái)集中拍地，鄭州則在23日、28日、30日分三批次出讓20宗地塊。
??調(diào)控加碼 高杠桿拿地房企承壓
??近日，“旭輝上海土拍被沒(méi)收3.7億保證金”的消息在業(yè)界引起軒然大波。一位要求匿名的地產(chǎn)行業(yè)資深人士告訴記者，過(guò)去因捂地房企遭受懲罰的例子其實(shí)是有的，但是拿地前期出現(xiàn)違規(guī)而面臨懲罰較為少見。目前拿地方面如此嚴(yán)厲，也體現(xiàn)了上海近期市場(chǎng)管控的迫切性。
??“不允許參與土地招拍掛，或是針對(duì)此類被處罰的企業(yè)，而對(duì)于集團(tuán)來(lái)說(shuō)或不受干擾。這也是給出的一種警示性做法。”上述人士稱。
??記者就事件最新進(jìn)展、保證金沒(méi)收對(duì)公司影響等問(wèn)題致函旭輝集團(tuán)方面，公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱一切以公告為準(zhǔn)。
??“政府沒(méi)收保證金在規(guī)則范圍內(nèi)，企業(yè)沒(méi)遵守規(guī)則也只能認(rèn)罰。不過(guò)，保證金被沒(méi)收，對(duì)企業(yè)而言是重大失誤，損失慘重?！币晃回?fù)責(zé)拿地的房企內(nèi)部人士告訴記者。
??同時(shí)，記者在采訪中了解到，繼旭輝集團(tuán)旗下子公司旭備實(shí)業(yè)3.74億保證金被沒(méi)收后，上海土地市場(chǎng)再現(xiàn)管控升級(jí)版。
??12月16日晚間，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站緊急發(fā)布一則“關(guān)于奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊等6幅商品住房用地交易資金來(lái)源審核情況的公告”，中止本月下旬奉賢區(qū)三幅住宅用地的出讓。
??根據(jù)公告：“奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)29-02區(qū)域地塊，奉賢區(qū)南橋新城10單元01E-01區(qū)域地塊，奉賢區(qū)南橋新城10單元03C-04、04-02區(qū)域地塊等3幅地塊，因交易資金來(lái)源審核工作尚未完成，將繼續(xù)進(jìn)行審核，現(xiàn)中止上述3幅地塊的出讓活動(dòng)?！?
??對(duì)此，盧文曦分析稱：“目前的調(diào)控是毛細(xì)管式的，各個(gè)環(huán)節(jié)都有。防金融風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿等一系列措施規(guī)范房企拿地行為，給土地市場(chǎng)降溫，達(dá)到降預(yù)期的效果。這也給房企信號(hào)，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來(lái)，不要抱僥幸心理?！?
??“土地市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管，有助于市場(chǎng)降溫，對(duì)于一些此前拿地較困難的房企來(lái)說(shuō)，目前拿地政策管控下，一些亟須補(bǔ)庫(kù)存和增加土地儲(chǔ)備的房企，自然更有機(jī)會(huì)去拿地?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土地市場(chǎng)管制釋放了公平的交易信號(hào)，對(duì)于一些高杠桿拿地的房企來(lái)說(shuō)意味著拿地優(yōu)勢(shì)減弱，但對(duì)于一些合規(guī)拿地的房企來(lái)說(shuō)意味著新的機(jī)會(huì)到來(lái)。
??地方政府加重對(duì)房企拿地資金的監(jiān)管，一方面有投資擠出效應(yīng)，另一方面則逼房企高杠桿承壓的事實(shí)浮出。
??同策咨詢研究院根據(jù)數(shù)據(jù)和實(shí)例分析，將綜合杠桿系數(shù)大于3的房企視作高杠桿房企，綜合杠桿系數(shù)小于1的房企視作杠桿運(yùn)用失衡房企，綜合杠桿系數(shù)在1~3之間的房企視作杠桿運(yùn)用合理房企。而根據(jù)2016年三季度樣本上市房企綜合杠桿系數(shù)排行榜，24家綜合杠桿系數(shù)高于3以上。
??“滬六條”明確提出，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買保證金、訂金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競(jìng)買人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并且三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。
??“資本市場(chǎng)融資環(huán)境從嚴(yán)，房企尤其是部分民營(yíng)房企將在2017年下半年開始遭遇資金兌付壓力。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱。
