重新定位房地產(chǎn)市場促經(jīng)濟“由虛轉(zhuǎn)實”

  • 來源: 上海證券報
  • 2016-12-28 16:41:16
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房地產(chǎn)市場回歸基本居住功能,意味著2017年我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折:政府通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴格的界定。這種清楚嚴格的界定會有一個過程,但這是我國房地產(chǎn)市場撥亂反正的根本之策。

??2016年中央經(jīng)濟工作會議公告中的新提法不少,亮點在三方面。其一,重新定位我國房地產(chǎn)市場,并要求住房市場回歸到基本居住功能,而不是成為投機炒作賺錢的工具,并要求在此原則上建立起房地產(chǎn)市場長效機制。其二,強調(diào)把防控金融風險放到更加重要的位置,下決心處置一批風險點,著力防控資產(chǎn)泡沫。其三,讓經(jīng)濟“由虛轉(zhuǎn)實”,讓實體經(jīng)濟成為經(jīng)濟增長泉源。

??其實,這三個問題的核心,歸結(jié)到一點,就是如何讓“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型?!胺康禺a(chǎn)化”經(jīng)濟不僅是我國金融市場風險的根源,也讓房地產(chǎn)市場成了一個由投機炒作為主導的市場,并使房地產(chǎn)市場離居住功能越來越遠,致使中國經(jīng)濟“由實轉(zhuǎn)虛”。所以,只要“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟得到調(diào)整及轉(zhuǎn)型,房地產(chǎn)市場就能真正回歸居住功能,中國經(jīng)濟就能真正走向持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展之路。

??在2016年全球經(jīng)濟的驚濤駭浪中,中國經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)運行,金融市場也較為穩(wěn)定,物價水平開始在上升,生產(chǎn)品價格指數(shù)或PPI在經(jīng)過了多年負增長后轉(zhuǎn)為正增長,第四季度后,各項經(jīng)濟景氣指數(shù)開始向好,這些都為2017年中國經(jīng)濟增長奠定了基礎(chǔ)。與此同時,從已公布的數(shù)據(jù)來看,2016年我國商品房銷售面積及銷售總額都創(chuàng)了歷史最高水平。從2011年開始,我國商品住房銷售面積每年都保持在10億平方米以上,到2015年達到近12.8億平方米,而2016年1月至11月商品房銷售面積就已達13.6億平方米,全年必定超過15億平方米。全國商品房銷售總額:2011年是5.8萬億,2015年8.7萬億,2016年1至11月已達10.2萬億,估計全年將超過11萬億,同比增長37.5%,其中住宅銷售額增長39.3%。

??房地產(chǎn)業(yè)不僅對2016年GDP增長貢獻最大,也帶動了相關(guān)上下游的產(chǎn)業(yè)增長。煤炭價格上漲、鋼鐵業(yè)走出多年困境、國內(nèi)大宗商品價格上行等都與房地產(chǎn)市場的繁榮有關(guān)。但2016年房地產(chǎn)繁榮是由房價上漲所推動。比如,全國住宅銷售總額增長高于住房銷售面積增長15%以上。2016年上半年一線城市及部分熱點二線城市的房價上漲,更只能用“瘋狂”兩字來概括。到了12月,一些城市的房價上漲趨勢還在繼續(xù)。這又給2017年及未來的中國經(jīng)濟增長留下了巨大隱患。

??有業(yè)內(nèi)專家表示,“在市場進入下行周期之時,往往是強化制度建設(shè)的好時機,因為面臨的障礙相對較少?!狈康禺a(chǎn)市場要回到基本居住功能,意味著2017年我國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。因為要讓住房市場回歸到基本的居住功能,政府就得通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清楚嚴格的界定。這種清楚嚴格的界定會有一個過程,但這是我國房地產(chǎn)市場撥亂反正的根本之策,將促使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)翻天覆地的變化。

??這些年來我國住房市場的根本問題,就是沒有嚴格區(qū)分住房的投資與消費屬性,房地產(chǎn)調(diào)控政策總是落在限制居民購房的各種行政方式上,結(jié)果是居民及企業(yè)千方百計突破這些限制,這又在客觀上使得房價漲得更快。把住房看作投機炒作的賺錢工具,必然會讓房地產(chǎn)市場走向功能扭曲、混亂之路。這也是當前我國許多經(jīng)濟及社會問題的根源所在。

??現(xiàn)在的問題是,“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟如何轉(zhuǎn)型?大家都看到了,2016年的9·30調(diào)控政策出臺之后,盡管一、二線熱點城市的房價仍然頂在天花板上,但銷售量都出現(xiàn)了急降之勢。如果這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)一年以上至2017年底(實際上住房回歸到居住功能會成為未來中國房地產(chǎn)市場長期政策),那么2017年住房銷售量至少會下降50%以上。在這種情況下,即使作為一個以投資為主導的住房市場,住房銷售量急劇下降而房價不跌(可能有些城市房價有下跌,但降幅甚?。?,也會對總體經(jīng)濟增長造成巨大壓力。同時,住房銷售量急劇下降很快就會波及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)及產(chǎn)業(yè)。這些行業(yè)及產(chǎn)業(yè)或又將出現(xiàn)新一輪產(chǎn)量過剩。更為嚴重的情況是,如果全國住房銷售量急劇下降而導致房價下跌,還可能引爆銀行體系及金融市場的風險。所以,本次中央經(jīng)濟工作會議要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止房地產(chǎn)市場大起大落。

??顯然,促使“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,沒有短期陣痛是不可能的。要用嚴格的稅收政策及信貸政策清楚界定住房的投機與消費,就得嚴格限制住房投機炒作,否則,僅用增加住房供應(yīng)、發(fā)展住房租賃市場、整頓市場秩序、要地方政府承擔主體責任等這些非經(jīng)濟杠桿的工具是無法達其目標的。深度解剖一下,房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型,其實就是少數(shù)人的利益向絕大多數(shù)人的利益轉(zhuǎn)移,因此,要達其目標一定會受到來自各方的阻礙。再清楚不過,通過有效制度安排驅(qū)除或限制住房的投機炒作,讓房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出并降低金融市場風險、讓地方政府債務(wù)負擔降低、讓民營經(jīng)濟有意愿增加投資、讓中國經(jīng)濟“由虛轉(zhuǎn)實”等等,無不是重大的利益關(guān)系調(diào)整。換句話說,房地產(chǎn)市場要回歸基本居住本性,我們還要跨越過好幾座大山。

??能否突破這些阻力,跨越這幾座大山,推進當前住房市場政策及制度的重大改革,從根本上改變房地產(chǎn)市場利益格局,既是一次重大考驗,也是我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重大機會。

 

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