2017樓市四大猜想:調(diào)控持續(xù)加息預(yù)期 房價(jià)走穩(wěn)并購加速

  • 來源: 北京晨報(bào)
  • 2017-01-05 14:02:55
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中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表態(tài)“房子是用來住的,不是用來炒的”,進(jìn)入2016年12月份以來,決策層已經(jīng)六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控。2017年樓市怎么走?房價(jià)是漲是跌?新年伊始,樓市四大猜想浮出水面。

??調(diào)控持續(xù)

??在2016年12月14日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫存與放泡沫并舉,并加快研究建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。在12月29日和30日,住建部又發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)》,狠抓熱點(diǎn)城市控房價(jià),三四線城市和縣城去庫存,同時(shí)還公布21家違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單。事實(shí)上,僅在2016的12月,決策層已經(jīng)先后六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控及監(jiān)管。

??從監(jiān)管層的態(tài)度來看,維穩(wěn)仍然是2017年的核心命題。預(yù)計(jì)2017年一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控會(huì)持續(xù),“房價(jià)不止、政策不停”,這與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景也是一脈相承。同時(shí),對(duì)于三四線城市去庫存等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也會(huì)得以延續(xù),除了主要的政策性支持,也可能會(huì)與提高整個(gè)城市的“基本面”相融合。針對(duì)各個(gè)城的調(diào)控,預(yù)計(jì)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況升級(jí)為“一城一策”。

??加息預(yù)期

??2016年前三季度房地產(chǎn)市場的火熱,與寬松的信貸政策有很大關(guān)系,信貸是影響短期房價(jià)的重要因素之一。在上海實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后,2016年12月23日,鄭州又成為“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第二個(gè)城市,這個(gè)被稱之為最嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否會(huì)鋪開,成為熱點(diǎn)城市懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。該政策的出臺(tái),也將直接影響到房地產(chǎn)市場的成交量和房價(jià)走向。

??2016年12月中旬,美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息并給予今年3次加息的預(yù)期,人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期。本次加息或預(yù)示美國步入加息周期,一經(jīng)確認(rèn)則其他國家將迫于壓力而效仿美國。短期內(nèi)固然不會(huì)出現(xiàn)此種局面,但加息操作勢必會(huì)削弱投資需求并抑制消費(fèi)?!耙坏┘酉ⅲɑ蛘哔Y金價(jià)格上漲過快),代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化。如果人民幣貶值和資本流出,一定引發(fā)中國房價(jià)的重新估值,以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整是大概率?!睒I(yè)內(nèi)人士表示。

??房價(jià)走穩(wěn)

??雖然政府在加碼調(diào)控,但倘若房價(jià)出現(xiàn)大跌,這勢必也不是監(jiān)管層的本意。在2017年,房地產(chǎn)市場會(huì)進(jìn)入一個(gè)小的調(diào)整期,房價(jià)會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,可能會(huì)出現(xiàn)微漲或微跌,“大起大落”都是政府不愿意看到的。

??從多家證券公司房地產(chǎn)研究部門發(fā)布的報(bào)告來看,對(duì)于2017年,機(jī)構(gòu)對(duì)于成交量的預(yù)測基本一致,都認(rèn)為房屋銷售面積會(huì)出現(xiàn)下降,方正證券最樂觀,預(yù)測要跌6%,最悲觀的中投證券則預(yù)計(jì)會(huì)跌18%。當(dāng)然,代表性的觀點(diǎn)是受政策影響,一線、二線、三線城市的銷售面積會(huì)呈現(xiàn)不同的情況。買房的人少了,自然也會(huì)影響到房價(jià),大多機(jī)構(gòu)預(yù)測2017年房價(jià)波動(dòng)幅度在正負(fù)3%以內(nèi)。典型的觀點(diǎn)是,2017年上半年全國銷售均價(jià)持平,下半年隨著政策松綁重回上升趨勢。

??方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出,近幾輪房價(jià)周期上漲時(shí)間長、調(diào)整時(shí)間短,平均36個(gè)月左右為一輪房價(jià)周期,其中平均上漲24個(gè)月,調(diào)整12個(gè)月。當(dāng)前房價(jià)漲幅放緩,按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期,預(yù)計(jì)房價(jià)將調(diào)整到2017年底至2018年上半年。

??并購加速

??最近幾年,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并購潮已經(jīng)初現(xiàn)端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高,在2017年,開發(fā)商的整合或?qū)⑦M(jìn)一步加速。

??手里有地但開發(fā)能力弱的中小型房企若無法通過開發(fā)模式盈利,賣土地、賣股權(quán)現(xiàn)象就可能會(huì)頻繁出現(xiàn);如果連土地都沒有的上市公司,或許整個(gè)企業(yè)會(huì)被當(dāng)殼賣掉了。對(duì)于彈藥充足的大型開發(fā)商,將會(huì)在二級(jí)市場尋找開發(fā)機(jī)會(huì)以及合適資產(chǎn),抑或收購現(xiàn)金流緊張的小型開發(fā)商。不僅如此,從現(xiàn)在各類城市的房地產(chǎn)市場而言,一旦有大型開發(fā)商進(jìn)入,中小型開發(fā)商的生存空間已經(jīng)在面臨著不斷壓縮的情形。

??當(dāng)然,盡管拿地成本不斷上漲,開發(fā)商依然繼續(xù)深耕一線城市以及二線重點(diǎn)城市。為降低風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀荆S多開發(fā)商可能會(huì)選擇聯(lián)合其他開發(fā)商,抑或?qū)で蟊kU(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合。

 

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