一大波“滅地王”政策已上路!樓市進(jìn)入斗地主模式

  • 來源: 沃時(shí)代
  • 2017-01-07 14:50:02
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       在房價(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中,樓市即將進(jìn)入下行周期的討論卻愈發(fā)濃烈。

??一邊是中金公司、高盛高華證券等機(jī)構(gòu)陸續(xù)“唱空”。一方面,漲得最快的3個(gè)二線城市——蘇州、南京、合肥,不僅各種限購傳言不斷、調(diào)研狀態(tài)緊張,據(jù)說還有一些未成文的“隱形”調(diào)控已經(jīng)執(zhí)行。

??樓市仿佛已經(jīng)進(jìn)入“斗地主”模式,地王、價(jià)王,統(tǒng)統(tǒng)有危險(xiǎn)了...

??限購令秘而不發(fā)

??前段時(shí)間蘇州的地價(jià)和房價(jià)漲得十分明顯,隨即“限購了嗎?”成為熱議話題。

??因?yàn)檫@背后,政府多次釋放相關(guān)信號。比如5月17日蘇州市政府舉行的例行會(huì)議上,有接近蘇州住建局的知情人士就向邦地產(chǎn)透露,控制地王是蘇州當(dāng)下的首要任務(wù),限購政策暫緩執(zhí)行。

??無獨(dú)有偶,在房價(jià)高漲的合肥,5月17日下午,合肥市委書記以及合肥房管局局長就發(fā)聲了:合肥房地產(chǎn)要加強(qiáng)調(diào)控,在必要時(shí)候,不排除限購限貸的政策重新回歸。

??隱秘政策大行其道

??雖然很多城市并未明確落定限購,但一些“不見發(fā)文”的措施,卻已在各大城市陸續(xù)落地。

??隱秘政策一:控制網(wǎng)簽,推遲交易時(shí)間

??以蘇州為例,龍湖蘇州一位熟悉政府政策的人士就透露,蘇州在限制房價(jià)漲幅和限制地價(jià)之后,又開始了新一輪的限制網(wǎng)簽,售價(jià)在25000元/平方米以上的項(xiàng)目,每天網(wǎng)簽的指標(biāo)為五個(gè),暫且執(zhí)行到6月。

??限制網(wǎng)簽意味著什么?每天5套的網(wǎng)簽指標(biāo),開發(fā)商一個(gè)月最多只能賣出約150套房,和開盤數(shù)相差甚大。以蘇州當(dāng)代萬國府MOMΛ為例,相關(guān)信息顯示, 5月21日開盤,均價(jià)30000元/平方米,當(dāng)天推套224套房源。以政府當(dāng)前的網(wǎng)簽政策計(jì)算,該項(xiàng)目需一個(gè)半月的時(shí)間完成網(wǎng)簽。

??網(wǎng)簽時(shí)間的拉長,不僅影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏,更意味著風(fēng)險(xiǎn)。上述龍湖蘇州人士稱,交易的落地標(biāo)準(zhǔn)為蘇州住建部門的網(wǎng)簽合同為依據(jù),不能網(wǎng)簽,對購房者的約束僅是定金合同,定金額度一般3~5萬,對開發(fā)商說違約的風(fēng)險(xiǎn)大。

??網(wǎng)簽還是資金回籠的前提。對于希望快速回籠資金的開發(fā)商來說,不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后,同時(shí)帶來的還有資金回籠,網(wǎng)簽前,開發(fā)商無法獲取購房者交付的首付款,且房貸流程同樣推后。

??據(jù)稱,這一類僅以口頭傳播和執(zhí)行的“控房價(jià)”政策,在蘇州并不少見。

??隱秘政策二:干涉項(xiàng)目定價(jià)

??為控制房價(jià),企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導(dǎo)。

??以蘇州為例,3月18日蘇州政府對于房價(jià)的調(diào)控執(zhí)行了“申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高,6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%”的政策。為避免申報(bào)價(jià)格和實(shí)際售價(jià)之間價(jià)差空間太大,蘇州市在執(zhí)行過程中,對此前的首次申報(bào)價(jià)格過高的現(xiàn)象做出修正,再次申報(bào)參考項(xiàng)目前一批次的實(shí)際售價(jià)。

??南京則對項(xiàng)目價(jià)格申報(bào)做出嚴(yán)格的限制。5月27日,南京發(fā)文指導(dǎo)價(jià)格,要求物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí),對土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金,不計(jì)入其房價(jià)的準(zhǔn)許成本,不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

??海亮地產(chǎn)一相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,南京物價(jià)局對開發(fā)商提交的價(jià)格申報(bào)不再僅限于被告知,而是會(huì)考慮項(xiàng)目周邊的實(shí)際售價(jià)對項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。在開發(fā)商向物價(jià)部門價(jià)格申報(bào)時(shí),地價(jià)過高加上建安等成本,價(jià)格超過周邊售價(jià)很常見,物價(jià)部門也不得不參考。

??隱秘政策三:限制地價(jià)

??在蘇州,2宗有望成為“地王”的地塊因開發(fā)商的競價(jià)超出政府限價(jià),以流拍告終;8宗“限價(jià)”地塊在政府設(shè)置的價(jià)格范圍內(nèi)完成交易。

??雖然這讓“限制最高地價(jià)”的舉措飽受爭議。但據(jù)中新網(wǎng)南京報(bào)道,南京市國土局的相關(guān)人士曾對“蘇州限制地價(jià)”做出過評價(jià),而數(shù)天之后,南京就宣布跟進(jìn)這一辦法,在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí),由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià),對競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的,終止土地出讓,競價(jià)結(jié)果無效。

??毫無疑問,無論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)?xiàng)目申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo),均是在房價(jià)、地價(jià)上漲的背景下,政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措,便于調(diào)整。

??樓市將下行限購不會(huì)露天?

??目前的限購只是“打晃子”的狀態(tài),但人們關(guān)心的是,如果限購沒落定,樓市已先行轉(zhuǎn)向,限購會(huì)不會(huì)就此不會(huì)露天了?

??這其實(shí),是大概率事件。我們看到,2016年的房地產(chǎn)市場如期進(jìn)入下行周期,小年行情或提前上演。中金在其關(guān)于地產(chǎn)周期的報(bào)告中認(rèn)為,2005、2008、2011、2014 年的小年行情或提前在2016年上演,銷售周期或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行通道,房價(jià)或存在同比下降壓力。

??限購之后,伴隨的是樓市成交走低。以最近的兩個(gè)完整周期(2008年~2011年和2011年~2014年)為例,2011年和2014年的兩次低谷之前,樓市的行情均走出了成交小高點(diǎn),像極了2016年樓市的**行情。樓市高點(diǎn)之后,限購隨之而來,繼而是樓市的迅速冷凍,如2011年和2014年。

??樓市高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工量的快速增長帶來的供應(yīng)增加。

??樓市供應(yīng)已在路上,未來的一年,或成項(xiàng)目集中入市期。在追求速度的時(shí)代,一個(gè)項(xiàng)目由拿地到開工售出的時(shí)間大大縮短,長至1年,短則只需4-6個(gè)月。以此推算,年初開工的項(xiàng)目多數(shù)會(huì)在下半年或明年的上年集中入市。

??大多開發(fā)商已覺察樓市的異動(dòng),上述城市都有了行動(dòng),比如捂盤惜售最為嚴(yán)重的合肥,已經(jīng)開始放量推盤。預(yù)測,近幾月的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部調(diào)整。

??東亞縱財(cái)認(rèn)為:投資如戰(zhàn)場,炒房或現(xiàn)貨投資都是一樣!但在現(xiàn)貨市場個(gè)人感覺比樓市穩(wěn)定的多,現(xiàn)貨市場就是有經(jīng)驗(yàn)的人獲得更多金錢,有金錢的人獲得更多經(jīng)驗(yàn)的地方。

 

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