楊現(xiàn)領:存量房時代到來的四個基本特征

  • 來源: 地產(chǎn)中國網(wǎng)
  • 2017-01-18 16:46:53
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       我們說中國正在快速步入存量房時代,那么這個時代的基本特征是什么?它有什么可度量、可跟蹤、可監(jiān)測的指標?或者說,標志性事件是什么?我們認為,總體來看,有這么四個判斷維度:

??一、流通能力的趨勢性上升

??流通能力衡量的是存量房市場的交易活躍程度,可以用兩個指標度量和比較:

??1.流通率。從橫向數(shù)據(jù)看,2016年中國總體水平為2%,北京、上海、深圳、廣州分別為3.6%、4.5%、5%、2.8%。二線重點中,天津、成都、杭州、蘇州、廈門分別為3.6%、3.2%、3.3%、2.3%、4.3%。進一步對比,2%的總體流通率高于日本,低于美國,但是一線和二線熱點城市已經(jīng)接近甚至超過發(fā)達國家的平均水平。從縱向對比看,以歷史數(shù)據(jù)比較詳實的北京為例,2008年二手房交易量開始超過新房,在此之前的流通率不足1%,在此之后,流通率逐步提升,過去十年的均值為2.4%,峰值為2009年的3.9%。

??2.二手房交易量(額)占比。近年來全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升,2016年占比達到41%,5年前這一比例不足20%。一線城市二手房交易額達到3.2萬億元,是新房成交額的2.13倍,北京、上海二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%,占比較2015年分別提高6個、4個百分點。

??二線城市中南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%,比去年分別提高2個、12個與15個百分點。從成交量看,2016年全國二手房約成交504萬套,北京二手住宅成交26.9萬套,上海36.2萬套,深圳10.2萬套。二線城市中,南京成交15.3萬套,天津成交16.5萬套。二手房交易量超過新房的城市有北京、上海、深圳、廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等9個城市。

??二、機構滲透率的全面上升

??機構滲透率衡量的是圍繞存量房市場的專業(yè)化、規(guī)模化服務機構的發(fā)育和完善程度,具體而言,至少有這么幾個層次的滲透:二手房交易的經(jīng)紀滲透率、租賃機構的滲透率、物管滲透率。

??1.經(jīng)紀滲透率?;诜课萁灰妆旧淼母呖蛦蝺r、低頻、非標等特點,專業(yè)化服務機構會發(fā)揮越來越重要的作用,經(jīng)紀人的角色不可或缺。有三個主要原因會強化這個趨勢:其一是連環(huán)單的上升,導致交易復雜度上升,交易的確定性和可控性變得尤其重要,對專業(yè)服務的需求上升。其二是客單價越來越高,交易安全比以往更為重要,在合同和資金的流轉過程中,只有專業(yè)機構的介入才能最大限度地降低風險。其三,跨區(qū)域的換購交易不斷增多,一、二手的聯(lián)動性越來越強,客觀上都會增加對專業(yè)服務的需求。

??從目前的情況看,一線城市經(jīng)紀滲透率已經(jīng)很高,2016年北京、上海、深圳的經(jīng)紀機構滲透率分別達到88%、86%和80%,廣州也達到了75%,滲透率均比往年有所提高。

??2.租賃運營機構的滲透率。從成熟市場的經(jīng)驗看,這里的機構應該是兩類:其一是持有和運營為一體的機構,這類機構在房地產(chǎn)Reits成熟的美國和日本都比較普遍,在美國滲透率約為8%,在日本的滲透率為17%;其二是托管類機構,它們不持有、不擁有物業(yè),主要為大業(yè)主(通常為開發(fā)商或公寓機構)以及小業(yè)主(房東)輸出管理,提供租前、租中、租后的一系列服務,從租客篩選、租金收取,到房屋維修等。這類機構在美國租賃市場的滲透率為22%,在日本租賃市場的滲透率為65%。

??反觀當下的中國租賃市場,這兩種機構均未形成一定的影響,形成一定規(guī)模的是介于兩者之間的包租形式,既不持有資產(chǎn),也不是輕資產(chǎn)的托管,而是一定期限內(nèi)(通常為3-5年)的使用權承包出租模式。大致估計,2016年這種形式的機構租金收入規(guī)模在200億左右,考慮到中國租賃市場1萬億左右的GMV,滲透率為2%左右??梢?,租賃市場的機構滲透率還極低,處于早期發(fā)展階段。

??3.物管滲透率。2016年全國有73%的房屋引入物業(yè)管理服務,一線城市的物業(yè)管理滲透率通常較高,北京為81%,上海為88%。

??總體上觀察,中國存量房市場的機構發(fā)育程度仍然較低,從服務范圍上,租賃滲透率極低;從服務程度上,二手房經(jīng)紀機構的成熟度、規(guī)范度仍有待提升,物管的服務深度也有待提高。

??三、一批職業(yè)化服務階層的出現(xiàn)與成熟

??從這個維度看,至少有兩類服務階層:圍繞交易的服務階層、圍繞房屋管理的服務階層。第一類主要是經(jīng)紀人,也包括圍繞交易的諸多服務角色,例如過戶專員、金融專員等,國外也有法律書士、*押貸款經(jīng)紀人、產(chǎn)權保險經(jīng)紀人等參與。第二類主要是圍繞房本身的服務者,物管經(jīng)理是主要的代表。

??以經(jīng)紀人為例,2016年中國二手房交易額約為6.5萬億,其中5萬億集中在前面30個重點城市,3萬億集中在前三個城市,粗略估計,這3個城市的經(jīng)紀人規(guī)模約為25萬人,這30個城市的經(jīng)紀人規(guī)模約65萬人。如果以萬人經(jīng)紀人數(shù)量衡量,一線城市約為200人,即每一萬人當中有200人為經(jīng)紀人,人均交易單量為3單,月均不足0.3單。從這個數(shù)據(jù)看,即便是二手房市場規(guī)模最大、經(jīng)紀行業(yè)相對成熟的三個一線城市,經(jīng)紀人的人均效率都是很低,行業(yè)的產(chǎn)能明顯過剩,看起來經(jīng)紀人過多了。然而,從另一個角度看,經(jīng)紀人又很少。這是因為經(jīng)紀人的流失率極高,行業(yè)總體的月均流失率約為10%,換言之,一年之中,120%的經(jīng)紀人會流失,行業(yè)是負沉淀,平均從業(yè)年限負增長。從這個維度看,經(jīng)紀行業(yè)壓根“沒有人”。

??這便是整個行業(yè)的根本問題所在。流失率高、從業(yè)年限短,缺少長期的職業(yè)打算,職業(yè)化經(jīng)紀人還有一段很長的路要走。

??三、行業(yè)新龍頭的出現(xiàn)

??大致預測,中國會在存量市場出現(xiàn)市值過1000億的新龍頭,并在未來3-5年出現(xiàn)3-5家大體量上市公司。

??第一個領域是經(jīng)紀服務領域。這個市場由于機構滲透率高且機構集中度高兩個基本特征,加上經(jīng)紀服務本身的規(guī)模效應和網(wǎng)絡效應,在這個今天超過6萬億,未來可能超過10萬億的大市場里,產(chǎn)生一二個萬億級大型交易平臺、幾個千億級中型交易平臺的概率是極大的。萬億平臺千億市值,千億平臺百億市值,關于這一點,應該是沒有疑問的。

??第二個領域是租賃運營和房屋管理市場。即使考慮一線城市約計200萬套房屋、80萬億的存量資產(chǎn),產(chǎn)生千億市值的公司都是非常值得期待的。考慮這個市場的本地化、重資產(chǎn)等特征,預計會產(chǎn)生1-2家千億級公司、數(shù)家百億級公司、大量十億級小而美的小公司,整體上這將是一個“百花齊放”的市場。信息服務類、運營類、托管類、金融服務等細分領域都有可能長出有價值的公司。

??第三個領域是物業(yè)管理。物管極期分散,這是行業(yè)基本特征,長出千億級別公司的可能性低,但是百億市值的公司會很多。美國最大的公司市值為50億美金,中國最大的公司市值為10億美金左右,這個領域的上市公司已經(jīng)不少,未來還會更多,且會進一步長大。

??第四個領域是城市更新??傮w上這是一個非常大的市場,目前剛剛起步。以成熟市場的日本作為對比,在這個領域,日本最大的三家房地產(chǎn)公司均不同程度地參與土地再生、寫字樓再生及住宅再生業(yè)務。除此之外,已經(jīng)上市的專門從業(yè)住宅再生的小市值公司就超過10家。中國目前已逐步進入這個階段,隨著增量土地開發(fā)的減少,盤活存量土地、存量商辦以及存量住宅將是一個長期工程。

 

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