日前，國家統(tǒng)計(jì)局公布2017年1月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，市場成交量普遍回落。一線和二線代表城市成交面積環(huán)比分別下降了40%和42%，三線代表城市成交環(huán)比僅降18%。
價(jià)格變化則相對平穩(wěn)。1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比算術(shù)平均漲幅為0.24%，漲幅較上月略有收窄。一線城市總體連續(xù)第二個(gè)月房價(jià)環(huán)比持平，其中僅廣州環(huán)比漲0.6%，北京同上月持平，上海、深圳環(huán)比均有小幅下降；二線城市房價(jià)環(huán)比增速小幅收窄至0.12%；在統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)熱點(diǎn)城市名單中，除廣州外其余城市均做到環(huán)比不增。
在2016年下半年樓市調(diào)控政策層層加碼之后，同時(shí)也受春節(jié)假期影響，這種量跌價(jià)穩(wěn)的格局當(dāng)在市場各方的意料之中。而短期數(shù)據(jù)之外，真正牽動(dòng)著許多人心緒的問題是：中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾在中長期的發(fā)展過程中，能否得到改善？
第一組，也是最顯而易見的矛盾，是“冰火兩重天”的整體格局。眾所周知，本輪樓市最大的特色即是區(qū)域性分化。特別是進(jìn)入2016年以來，熱點(diǎn)城市樓市的量價(jià)齊升與大多數(shù)三四線城市的高庫存壓力持續(xù)并存。這種分化所折射出的優(yōu)勢資源過度集中問題、區(qū)域土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡問題乃至投機(jī)性資金區(qū)域過熱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題，都引發(fā)了廣泛關(guān)注和種種分析，也是當(dāng)前“分類施策”政策調(diào)控的著力點(diǎn)。
隨著2016年下半年熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策密集出爐，熱點(diǎn)城市正在轉(zhuǎn)移。一線城市的房價(jià)趨于平穩(wěn)，恐慌性購房和投機(jī)性購房數(shù)量也得到抑制。盡管基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療水平乃至職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)較為徹底的平衡，但是在政策釋放出明顯的“平穩(wěn)”信號(hào)時(shí)，部分被市場刺激的非理性需求或過度觀望的需求將得到有效轉(zhuǎn)化。實(shí)際上，從1月份的數(shù)據(jù)也不難看出，與重點(diǎn)城市在各類抑泡沫措施的作用下的明顯走弱相比，三四線城市的樓市表現(xiàn)相對平穩(wěn)，區(qū)域分化矛盾正在得到緩解。
第二組矛盾，是消費(fèi)端的熱潮與投資端的冷靜。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布《2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，2016年全國商品房銷售面積為157349萬平方米，銷售金額為117627億元，同比分別增長22.5%和34.8%，不過由于“9·30”調(diào)控實(shí)施等原因，增速較前11個(gè)月分別回落1.8%和2.7%，但整體好于2015年。
34.8%的銷售增速對于體量龐大的房地產(chǎn)行業(yè)而言不可謂不驚人，況且這一數(shù)據(jù)還是在后半段調(diào)控密集出爐的背景下實(shí)現(xiàn)的。然而，這種迅猛的勢頭引發(fā)的更多的是擔(dān)憂。即使身處其中的地產(chǎn)投資者，也不得不對風(fēng)險(xiǎn)高度警惕。
與激增的消費(fèi)高潮相比，投資端的增速相對平穩(wěn)。2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，同比增長6.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7.5%。其中住宅投資68704億元，占整個(gè)房地產(chǎn)投資67%，同比增長6.4%，增速提高0.4%。
盡管歷史經(jīng)驗(yàn)表明，投資端增速的變化往往滯后于消費(fèi)端3到6個(gè)月。但是這種投資端的平靜顯然不只是周期性的滯后，更多的是對部分地區(qū)拿地代價(jià)過高帶來的力不從心以及未來發(fā)展趨勢“霧里看花”造成的謹(jǐn)慎。與中介的吆喝、部分媒體的炒作、購房者的焦慮相比，或許投資者的“用腳投票”更能反映問題。
第三組矛盾，是“地王”潮熱點(diǎn)暴露出的瘋狂和房企的避險(xiǎn)傾向。當(dāng)然，投資端的表現(xiàn)也并不是全然平靜。在2016年的一段時(shí)間里，關(guān)于“地王”潮的報(bào)道時(shí)常吸引著人們的眼球。尤其是一線城市部分地區(qū)出現(xiàn)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象，刺激著潛在購房者跑步入場。
然而，正如2016年實(shí)際投資數(shù)據(jù)所顯示的，“地王”潮報(bào)道所展示的豪氣沖天背后是更多房企的無奈。究竟是繼續(xù)在一線城市豪賭，還是捕捉少數(shù)房價(jià)持續(xù)平穩(wěn)城市的商機(jī)，抑或是去試探三四線城市房價(jià)是否已經(jīng)觸底，各家房企都在小心探索。
一線城市高房價(jià)的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)一直為人所擔(dān)心。盡管部分人認(rèn)為強(qiáng)勁的需求是高房價(jià)的有力支撐，但不得不說的是，所謂強(qiáng)勁需求更多體現(xiàn)的是購房意愿，而非購房能力。更多家庭的財(cái)力無法支撐在一線城市購房的意愿，因此這部分需求不足以支撐房價(jià)大幅上漲。所以，在政策信號(hào)愈發(fā)明顯、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)得到關(guān)注的當(dāng)下，投機(jī)性需求得到有效抑制，房價(jià)大幅上漲的可能性減弱。
更重要的是，布局一線城市的代價(jià)極高。以北京為例，2016年北京土地出讓金收入為852億元，創(chuàng)5年新低，僅完成年初供地計(jì)劃的26%。而且這樣的收入還是在地價(jià)激增的條件下實(shí)現(xiàn)的。如果按照2015年的地價(jià)水平，以2016年的實(shí)際供地規(guī)模推算，2016年土地出讓金僅能達(dá)到600億元。土地的稀缺固然也讓商品房稀缺，但首先承壓力、擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的正是豪擲千金當(dāng)“地王”的房企。
因此，不少房企選擇了下沉式布局。在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇交織的樓市調(diào)整期，以萬科為代表的房企努力避開“地王”的風(fēng)頭，而致力于把握周期波動(dòng)帶來的低位投資機(jī)會(huì)，為后續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。實(shí)際上，越來越多房企將目標(biāo)集中在環(huán)北京、環(huán)上海和臨深區(qū)域以及增長潛力巨大的二線甚至有特色的三四線城市，以更低的土地獲取成本，為更多的外溢剛需提供高性價(jià)比產(chǎn)品，希望借此蓄力。
萬達(dá)則走得更遠(yuǎn)。在1月份舉行的集團(tuán)年會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)總裁王健林對外宣布，“不僅萬達(dá)集團(tuán)不是地產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)也不再是地產(chǎn)企業(yè)了”。根據(jù)萬達(dá)公布的經(jīng)營業(yè)績，2016年萬達(dá)集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入占比達(dá)55%，歷史上首次超過地產(chǎn)，未經(jīng)審計(jì)的凈利潤也大于地產(chǎn)。這也顯示出，在奪眼球的“地王”潮背后，更多房企早已在思考戰(zhàn)術(shù)甚至戰(zhàn)略層面的轉(zhuǎn)型。
其實(shí)，無論是熱點(diǎn)城市樓市之“火”與三四線城市庫存壓力帶來的“寒”意，還是消費(fèi)端熱情與投資端的溫和，抑或是媒體追捧的“地王”熱潮與房企感受到的“寒冬將至”，這些矛盾早已在歷史上演繹過無數(shù)個(gè)輪回。細(xì)察樓市各類數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出的趨勢不難發(fā)現(xiàn)，“虛火”正在降溫，而局內(nèi)者仍在以謹(jǐn)慎之心和多元化的探索力破冰點(diǎn)。
總之，樓市的“冰與火之歌”或還將吟唱一段時(shí)間。然而，隨著普漲穩(wěn)賺的瘋狂逐步褪色、理性的多元化探索回歸后，或許房地產(chǎn)將在未來調(diào)整期中迎來真正的秩序和平穩(wěn)。
