李宇嘉:三四線樓市回暖是熱點城市溢出效應(yīng)

  • 來源: 每日經(jīng)濟新聞
  • 2017-03-03 09:58:59
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今年以來,熱點樓市明顯回調(diào),1~2月累計成交量下滑40%,但三四線樓市回暖。

??Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年前兩個月,62個城市中有23個城市商品房成交同比增加50%以上,絕大部分是三四線城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù),熱點城市房價基本停漲,但三四線城市新房價格近幾個月均保持上漲態(tài)勢。

??300城土地市場月報顯示,今年1月,三四線城市土地成交量達3002萬平方米,已超過一二線城市的總和(2491萬平方米),三大都市圈內(nèi)的三四線城市成為“地王”密集地。

??目前,三四線樓市開發(fā)投資、庫存分別占全國60%和80%。2017年,熱點城市供求將回落,600多個三四線城市將成為全國樓市走向的最大決定因素。但是,就在去年下半年,三四線樓市還處在“庫存高壓、量價回落”的悲觀氛圍中。

??2016年底,三線和四線城市在售庫存消化周期分別為20個月和50個月,考慮到還有在建未售、未開工項目,廣義庫存需3~5年才能消化。城市化轉(zhuǎn)入“大城市化”后,三四線城市人口凈流出,樓市前景更不樂觀。

??此輪三四線樓市回升的邏輯是什么,是否可持續(xù)?

??三四線樓市超預(yù)期回暖,最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應(yīng)。本輪樓市回升與2009~2010年那一輪很類似,即持續(xù)的政策激勵。同時,兩輪樓市回升均伴有明顯的輻射和溢出效應(yīng),即大城市樓市火熱帶動三四線樓市回升。

??最明顯的表現(xiàn),就是房價上漲的財富效應(yīng)首先帶動大城市特別是一線城市周邊的三四線樓市回升。2016年,三大都市圈內(nèi)的三四線城市成為樓市“大贏家”,成交量同比增長50%左右、百城房價漲幅居前的都是都市圈內(nèi)的三四線城市。

??熱點樓市在2016年10月緊縮以后,三四線樓市整體開始回暖。2015~ 2016年,熱點城市房價暴漲,一線與三線城市房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍,大城市置業(yè)門檻抬升,需求溢出到三四線城市。另外,近年來高鐵四通八達,三四線城市與大城市之間互聯(lián)互通,通勤成本降低,很多三四線城市進入大城市1~2小時生活圈輻射范圍,大城市購房需求實現(xiàn)的半徑不斷向外延伸。

??從春節(jié)前后樓市看,三大都市圈內(nèi)三四線樓市表現(xiàn)穩(wěn)定,少數(shù)熱點城市有所回調(diào),這一方面是前期上漲后盤整的結(jié)果,另一方面部分城市也出臺了調(diào)控政策。

??但同時,廣東、福建和江蘇等經(jīng)濟發(fā)達省份,或人口大?。ê稀⒑?、安徽、廣西)內(nèi)的一些三四線城市,近期樓市表現(xiàn)搶眼,成交量翻倍增長。這意味著輻射和溢出效應(yīng)已從都市圈擴展到內(nèi)地三四線城市。另外,2016年為“去庫存”,各地出臺很多刺激政策,如購房補貼或落戶等,也激勵成交增長。

??隨著互聯(lián)網(wǎng)普及、城鎮(zhèn)建設(shè)加快、高鐵和公路等路網(wǎng)密布,農(nóng)民消費觀念和傾向也向城市靠攏,進城購房轟轟烈烈。目前,在內(nèi)地多數(shù)鄉(xiāng)村,進城購房已經(jīng)成為農(nóng)村居民結(jié)婚的必備要件,成為是否進入小康的象征。近日,住建部部長在新聞發(fā)布會上表示,2016年,有的城市農(nóng)民工和農(nóng)民買房占整個城市房產(chǎn)交易量的50%,有的縣城70%的房子由農(nóng)民買走。

??2015~2016年,“去庫存”全面鋪開,三四線城市土地供應(yīng)縮減。2016年4月,國土資源部發(fā)文要求停止庫存過高城市的土地供應(yīng),同時棚改和保障房全面貨幣化。2016年,三四線城市新開工同比僅增5.5%,低于全國8.1%和40個大中城市12.1%的水平。

??平安證券統(tǒng)計,以過去5年(2012~ 2016年)累計開工減累計銷售作為在售庫存,按照2016年銷售規(guī)模計算,目前三四線樓市去化周期為1.46年,接近40個重點城市。2016年“去庫存”貫穿全年,三四線樓市在售庫存確實下降。

??2017年,針對三四線城市的“去庫存”戰(zhàn)略和既有扶持政策未變。同時,管理層也明確提出,“去庫存”要與城鎮(zhèn)化、都市圈結(jié)合,疏導(dǎo)大城市需求到周邊城市,推進三四線城市和大城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。

??另外,銀行按揭投放向三四線城市轉(zhuǎn)移,據(jù)調(diào)研,三四線城市按揭買房占比從2016年之前不足40%上升到50%。此外,新增供應(yīng)存在周期,三四線樓市庫存消耗還將繼續(xù)。綜上,三四線樓市將繼續(xù)回升,這也是2017年全國樓市高位企穩(wěn)的關(guān)鍵。

??但是,由于中長期供應(yīng)無彈性,二手房市場不發(fā)達,加上熱點城市外溢效應(yīng)很難持續(xù),三四線樓市回升基礎(chǔ)不扎實。目前,三四線樓市在售庫存下降,但潛在庫存仍在增加。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計,2015年三四線城市在建未售量達19.28億平方米,較2014年增長了2%,比2011年增加7.86億平方米;在建量消化周期(在建未售量/近一年銷售面積)為3.51年,僅比2014年末少了1.5個月。2012年,三四線樓市在建未售量占全國的55%,到2015年末已達到62%。

??除了在建部分,已批未建部分也不容小覷。2016年,300個城市中三四線城市土地成交量為4.94億平米,占比達到57%。目前,三四線樓市和“返鄉(xiāng)置業(yè)”盡管火熱,但很多購房行為因房價上漲而驅(qū)動,很多售出去的房子無人居住,未來可能投入二手房市場。因此,三四線樓市回暖態(tài)勢或難維持。

??大城市人口吸附能力已經(jīng)很強,三四線樓市走向健康有兩個關(guān)鍵:一是如近期新聞發(fā)布會上住建部部長所言,增強三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平,促進公共服務(wù)均等化,農(nóng)民工和農(nóng)民進城享受同等服務(wù);二是推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?;?、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),以此為基礎(chǔ)實現(xiàn)本區(qū)域農(nóng)民收入增長,并促進區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)人口在城市積聚。

 

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