近期，樓市出現(xiàn)調(diào)控加碼、調(diào)控范圍擴大的趨勢。據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計，2月28日以來。僅僅半個月時間，共有11個城市出臺限購或限貸升級措施。昨日，北京樓市調(diào)控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。
??事實上，不管是國家統(tǒng)計局對1月份70個城市房價數(shù)據(jù)解讀，還是住建部新聞發(fā)布會及在“兩會”上表態(tài)，均傳達出一個信號，即始于2016年10月份的新一輪調(diào)控，已取得積極效果。而且，“兩會”已確定了通過需求端“去庫存”的主基調(diào)，并作為今年樓市重點工作。同時，今年固定資產(chǎn)投資面臨支出和債務(wù)雙重壓力，“穩(wěn)增長”也需樓市托底。那么，此輪調(diào)控的邏輯是什么？今年樓市會有哪些變數(shù)？
??筆者認為，11個城市啟動或強化調(diào)控，直接原因就是近期這些城市樓市量價齊升。2016年以來，都市圈三線、四線樓市火熱，量價翻倍增長，核心城市收緊購房資格和杠桿，需求溢出是主因。同時，核心城市房價“上臺階”，也倒逼自住需求轉(zhuǎn)向房價僅為核心城市1/3的外圍三線、四線城市。
??近年來，軌道交通、高鐵由大規(guī)模規(guī)劃布局，轉(zhuǎn)向建設(shè)和投入運營，都市圈內(nèi)軌道交通規(guī)劃均已實現(xiàn)跨省或跨市，北京到燕郊、深圳到莞惠、上海到昆山的軌交已經(jīng)開工或投入運營。近期筆者調(diào)研，都市圈三線、四線樓市均打著“1小時生活圈”的概念，新盤營銷對象是核心城市購房者。同時，高鐵和軌交密集布局，都市圈房地產(chǎn)一體化，武漢、長沙、合肥、南昌等大城市樓市半徑擴展，周邊城市（如宜昌、岳陽、馬鞍山、贛州等）近期成交量近乎翻倍增長。
??2016年，300個城市中三線、四線城市土地成交4.94億平方米，占比近60%，都市圈及大城市周邊三線、四線城市（所謂“強三線四線”城市）占其中的70%。今年1月-2月，三線、四線城市土地成交量（6361萬平方米）相當(dāng)于一線、二線城市（4681萬平方米）的1.4倍，“強三線四線”城市成為開發(fā)商“補庫存”重地。據(jù)CREIS的統(tǒng)計，今年1月-2月，龍頭開發(fā)商三線、四線城市拿地占其總拿地的45.7%，拿地金額占比近30%，這是2012年以來的最高水平，從逃離三線、四線到結(jié)構(gòu)性加倉三線、四線成為趨勢。
??2014年-2015年，受區(qū)域分化影響和高庫存拖累，青島、南昌等“弱二線”樓市量價整體下滑?！叭齑妗闭邔嵤┤暧杏啵@些城市待售庫存消化周期已普遍降至12個月左右。今年1月-2月，這些城市成交量同比增長50%-100%不等，中指院統(tǒng)計的房價也明顯上漲，量價反彈屬于“補漲”或“填平洼地”，其中也有熱點城市就業(yè)人群“返鄉(xiāng)置業(yè)”的影響。杭州和南京強化限購或限貸，一方面與其庫存周期較短（5個月-8個月）有關(guān)，也與此前限購政策力度相對弱，特別是沒有覆蓋郊區(qū)（縣）有關(guān)。同時，這些城市樓市彈性大，對政策和資金面未來變化的預(yù)期敏感。
??這11個城市強化調(diào)控，最大的特點就是限制非戶籍人群購房，意味著這些城市此輪樓市反彈，投資需求而非“返鄉(xiāng)置業(yè)”或是重要的驅(qū)動力量，而“返鄉(xiāng)置業(yè)”中也夾雜著投資需求。投資需求泛起，與近期政策和資金面的微妙變化有關(guān)。首先，“兩會”前住建部新聞發(fā)布會，以及“兩會”政府工作報告，不僅明確了今年“去庫存”的樓市主題，且路徑上更強調(diào)刺激需求而非壓縮供給，以謀求量價在高位上平衡或保持，托底“穩(wěn)增長”，讓杠桿風(fēng)險“軟著陸”。
??其次，周小川行長“兩會”上表態(tài)，“房地產(chǎn)開發(fā)是一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，其帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡單看成是買房子，實際上會傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上”。如出一轍的表述，也出現(xiàn)在“兩會”前的銀監(jiān)會新聞發(fā)布會上。銀監(jiān)會副主席王兆星說，“房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對中國經(jīng)濟成長、財政稅收及銀行資產(chǎn)與利潤都有巨大貢獻。樓市不出現(xiàn)大泡沫、大波動的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長，是銀行界樂于看到的?！笨梢姡啾热ツ晁募径?，樓市資金面緊縮的預(yù)期大為緩解。
??相比10年前，樓市量價、交投等各個指標都翻了5倍-10倍。樓市這個“龐然大物”些許變化，對上下游諸多行業(yè)、對固定資產(chǎn)投資、對消費、對金融風(fēng)險等，影響都是巨大的，這就是對樓市的客觀認識，也是不得不面對的現(xiàn)實。目前，很多城市60%-80%的固定資產(chǎn)投資來自房地產(chǎn)。新興產(chǎn)業(yè)尚弱小，增長“底線”能守住，不能撇開房地產(chǎn)。過去20年，樓市銷售和投資均保持20%的高速增長?！叭诏B加”背景下平衡增長和轉(zhuǎn)型，樓市保持在高位才能騰挪出空間。
??未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，“分類調(diào)控”都是樓市的主題，即該控制的要控制住，該支持的要支持，這是高位平衡或騰挪的唯一選擇。2015年以來，樓市火爆直至演化為資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，不在樓市自身，在于監(jiān)管空白和缺失、監(jiān)管體制未理順，如地方主體責(zé)任、分類調(diào)控“落地”效果不好，資金準入和杠桿政策沒有得到嚴格執(zhí)行。目前，監(jiān)管思路開始統(tǒng)一，周小川行長在“兩會”上明確表示，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機制已形成，資管和債市亂像已得到控制。樓市也一樣，去年下半年以來，理財、險資等監(jiān)管新規(guī)接連發(fā)布、私募和資管與樓市之間的“防火墻”已建立?？刂谱狳c樓市后，通過契合城鎮(zhèn)化、基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、公共服務(wù)均等化，推進去庫存，以保持樓市健康可持續(xù)發(fā)展。
