強(qiáng)三四線(xiàn)城市迎土拍熱潮 房企謹(jǐn)慎尋目標(biāo)

  • 來(lái)源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州)
  • 2017-03-25 15:49:27
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在一線(xiàn)城市限購(gòu)之后,受溢出效應(yīng)影響,環(huán)一線(xiàn)城市周邊也由于成交大漲而被陸續(xù)限購(gòu)。與此同時(shí),房企投資也傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),部分強(qiáng)三四線(xiàn)城市最近土拍市場(chǎng)隱現(xiàn)火熱氣息。

3月22日,蘇州太倉(cāng)7幅土地出讓?zhuān)灿?jì)建筑面積35萬(wàn)平方米。這是太倉(cāng)土拍歷史上首次推出限價(jià)制度,每幅地塊均設(shè)置網(wǎng)上競(jìng)價(jià)終止報(bào)價(jià)以及一次性報(bào)價(jià)最高價(jià)。

據(jù)太倉(cāng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示,本次土拍共有超過(guò)50家房企報(bào)名參加,多幅土地報(bào)名房企超過(guò)20家,導(dǎo)致有5幅土地直接進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。由于限價(jià),所有土地都控制在溢價(jià)50%左右成交。本次土拍中,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、同濟(jì)地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、金地地產(chǎn)為首入太倉(cāng)。

“最近在土拍市場(chǎng)我們?cè)庥龅降钠放品科笤絹?lái)越多,比如旭輝、金地、中海、金茂、萬(wàn)科、龍湖等?!币幻麑?zhuān)注于三四線(xiàn)城市做住宅的房企人士對(duì)記者透露,調(diào)控在繼續(xù),整體市場(chǎng)下行是有可能的。他所言的“整體市場(chǎng)下行”,指的是銷(xiāo)售市場(chǎng)上的成交量下探、繼而影響到土地市場(chǎng)的下探。

無(wú)可否認(rèn)的是,三四線(xiàn)城市土地潮涌已是趨勢(shì)。日前,南昌市公布了2017年土地供應(yīng)計(jì)劃:今年南昌市計(jì)劃供地合計(jì)30777畝。擬供應(yīng)的住宅用地中主要包括保障性住房用地和其他普通商品房用地,供應(yīng)面積分別為2444畝和5140.44畝,合計(jì)7584.44畝,約占供地總面積24.64%。其中,保障性住房用地主要指棚戶(hù)區(qū)改造用地。

強(qiáng)三四線(xiàn)城市受熱捧

早在2月中旬無(wú)錫的一場(chǎng)土拍現(xiàn)場(chǎng),就涌現(xiàn)了包括碧桂園、新城、恒大、中海、保利、金茂、龍湖、萬(wàn)科等品牌房企參與。房企涌向強(qiáng)三四線(xiàn)城市,地價(jià)也隨之被刷新。

前述太倉(cāng)土拍,盡管有限價(jià)措施,但當(dāng)天有好幾幅地塊地價(jià)也被刷新紀(jì)錄。比如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以32937萬(wàn)元總價(jià),樓面價(jià)3877.47元/平方米,摘得港區(qū)WG2017-1-2光華路南和平路西c-01地塊,刷新了區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄,溢價(jià)率為53.15%。

3月22日,廣西南寧多幅地塊出讓?zhuān)渲幸环挥诤诵牡囟蔚牡貕K引來(lái)恒大、萬(wàn)科、招商、綠地等13家房企參拍,最終由中昂地產(chǎn)以5000元/平方米的高樓面地價(jià)競(jìng)得,刷新其所在區(qū)域歷年來(lái)樓面地價(jià)紀(jì)錄。

旭輝控股董事長(zhǎng)林中此前在年報(bào)發(fā)布會(huì)上透露,今年會(huì)關(guān)注強(qiáng)三四線(xiàn)城市的拿地機(jī)會(huì)。新希望地產(chǎn)與中梁地產(chǎn)同屬在三四線(xiàn)城市發(fā)展較快的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中梁地產(chǎn)目前除了湖州之外,浙江所有地級(jí)市都已進(jìn)駐。“經(jīng)我們測(cè)算,地塊價(jià)值一旦超過(guò)內(nèi)部可行性研究分析,就會(huì)放棄參與競(jìng)拍”,中梁地產(chǎn)相關(guān)人士表示。

據(jù)介紹,今年以來(lái)截至3月20日,中梁地產(chǎn)銷(xiāo)售已過(guò)百億,這個(gè)金額相當(dāng)于公司2016年三季度末的銷(xiāo)售規(guī)模。

“三四線(xiàn)目前投資客比例不算多,自住為主?!敝辛旱禺a(chǎn)一名員工透露,大部分三四線(xiàn)城市不適合投資,主要靠當(dāng)?shù)氐馁Y金流動(dòng)性支撐樓市。

正如上述業(yè)內(nèi)人士所言,房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)?!按笮头科笕谫Y途徑多,哪怕一兩個(gè)項(xiàng)目拿錯(cuò)了,也能扛得??;但有的企業(yè)為了拿地,不顧利潤(rùn)測(cè)算,市場(chǎng)熱度過(guò)后,風(fēng)險(xiǎn)就暴露了”。

上述人士又指出,強(qiáng)三四線(xiàn)城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本與利潤(rùn)目前來(lái)看還不錯(cuò),但是蛋糕小,房企需一邊尋找一邊吃下地塊,這樣比較辛苦;在弱一點(diǎn)的三四線(xiàn)城市,不容易找到合適的地塊。“能否搶占這一輪三四線(xiàn)城市的商機(jī),看企業(yè)的本事了”,他指出,因此目前房企間已有明顯分化。

一個(gè)現(xiàn)象是,大部分房企已開(kāi)始通過(guò)項(xiàng)目層面的融資稀釋風(fēng)險(xiǎn)。從這方面來(lái)看,有部分企業(yè)對(duì)于土地市場(chǎng)也已開(kāi)始變得謹(jǐn)慎。

M2小周期變化

三四線(xiàn)城市土地漸熱,但二線(xiàn)城市的土地仍不見(jiàn)降溫。

3月24日,杭州市蕭山區(qū)一天兩幅土地收獲72.66億元土地出讓金。兩地塊位于建設(shè)一路和寧東路交叉口,總出讓面積94978平方米,總體量達(dá)23.74萬(wàn)平方米,兩宗地總起始價(jià)為40.4億元。被恒大、融信分別競(jìng)得。

這導(dǎo)致杭州市國(guó)土資源局當(dāng)晚發(fā)布土地新政:當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí),地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售;溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例;當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買(mǎi)人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí),轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施程序。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與M2有關(guān)。去年的一輪房?jī)r(jià)上漲可看作是寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒,共同導(dǎo)致了資金集中流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)房?jī)r(jià)超預(yù)期上漲。從貨幣環(huán)境來(lái)看,除了幾次降息外,還應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣供應(yīng)增速。2009年以來(lái)M2的規(guī)模保持了高速增長(zhǎng),季度環(huán)比增速基本均為正,M2/GDP的比例大幅上升,從2009年的1.74倍逐年上升到2016年的2.03倍。

然而,央行3月初公布的數(shù)據(jù)顯示,2月份人民幣貸款增加1.17萬(wàn)億元,環(huán)比有所減少,同比多增4391億元。截至2月末,廣義貨幣(M2)余額158.29萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11.1%,增速分別比上月末和去年同期低0.2個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣(M1)余額47.65萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)21.4%,增速分別比上月末和去年同期高6.9個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。

截至2月底,M1-M2增速剪刀差環(huán)比擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)到10.3%。張宏偉指出,由此可見(jiàn),M2增速有下行趨勢(shì),預(yù)計(jì)3月份還會(huì)下行。

另一名房企人士則認(rèn)為,若等到M1與M2交叉的時(shí)候,市場(chǎng)就迎來(lái)可以出手拿地的時(shí)機(jī)?!拔覀冾A(yù)測(cè)7、8月份會(huì)交叉,形成機(jī)會(huì)點(diǎn)?!彼嘎叮灸壳耙苍谌木€(xiàn)城市找尋目標(biāo)。

同策咨詢(xún)研究部一份研究報(bào)告指出,當(dāng)M1-M2增速剪刀差處于高點(diǎn)時(shí),貨幣政策寬松令房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度提高,商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的火熱態(tài)勢(shì),此時(shí)會(huì)有相應(yīng)的樓市收緊政策出臺(tái);反之當(dāng)M1-M2增速剪刀差處于低位時(shí),就會(huì)有救市政策出臺(tái)。2016年下半年M1-M2增速剪刀差持續(xù)處于歷史高位,預(yù)計(jì)2017年仍處于政策收緊期,觸底期應(yīng)該在2017年下半年。

 

 

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