巴曙松:2017年中國樓市將出現(xiàn)新變化(上)

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道(廣州)
  • 2017-03-28 15:32:23
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巴曙松:2017年中國樓市將出現(xiàn)新變化(上)
巴曙松:2017年中國樓市將出現(xiàn)新變化(上)

中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 巴曙松 教授

2017年春節(jié)過后,部分城市房地產(chǎn)市場迅速回暖,成交量和價(jià)格都出現(xiàn)了較大幅度的上升。3月中旬,北京、廣州等城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。結(jié)合中國房地產(chǎn)新常態(tài)的長期趨勢,分析調(diào)控政策的短期影響,可以預(yù)計(jì),當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的波動正在出現(xiàn)一些明顯的變化。

[一]成交量總體呈下滑趨勢,熱點(diǎn)城市改善性需求受調(diào)控政策的階段性抑制

從目前的數(shù)據(jù)看,預(yù)計(jì)一二線熱點(diǎn)城市成交量維持低位,三四線城市市場有限好轉(zhuǎn)。2016年重點(diǎn)城市成交出現(xiàn)新高,在房價(jià)快速上漲的過程中部分需求提前釋放,以北京為例,2015年以來23個(gè)月的二手住宅成交量超過44.7萬套,超過2012-2014年三年交易總和。2016年下半年調(diào)控政策密集出臺,市場環(huán)境收緊,預(yù)期轉(zhuǎn)向,成交量高位下調(diào)。北京10月二手房成交量比環(huán)比下降67%。隨著調(diào)控力度的加強(qiáng),未來市場成交量呈現(xiàn)下滑趨勢。

成交面積減小,改善性需求受到調(diào)控政策的抑制。從數(shù)據(jù)觀察,近期的一系列調(diào)控政策出臺使成交面積減小,2016年北京二手房套均成交面積從9月的84.1平方米下滑到12月的79.2平方米。上海12月60平以下小面積住宅的成交占比較8月增加4.3個(gè)百分點(diǎn),而大于90平米的中大戶型住宅成交占比下滑4.1%。由于信貸政策的持續(xù)收緊,杠桿的使用難度增加,投資性需求離場的同時(shí),較高利率和首付比例的增加,使改善性需求也遭到調(diào)控政策的抑制。

從房地產(chǎn)交易的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)觀察,二孩政策放開,三代同屋現(xiàn)象更普遍,多居室、二套房需求增加,人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致改善型需求占比上升。從萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例可以看出,近兩年再次改善及高端產(chǎn)品成交占比明顯上升,且成交比例增幅更大于產(chǎn)品供應(yīng)的比例,存銷比下降很快,說明近期出臺的調(diào)控政策可以說暫時(shí)壓抑了需求,但是,這些需求實(shí)際上還是存在的,尤其是改善型需求受到更大抑制。如何滿足這個(gè)目前受調(diào)控政策抑制著的需求,是將來調(diào)控政策恢復(fù)常態(tài)之后必須提前部署的。

在分化的市場格局下,中國的三四線城市去庫存仍是主要基調(diào),熱點(diǎn)城市需求的擠出效應(yīng)和信貸政策的傾斜,將有助于這些市場的銷售好轉(zhuǎn),尤其是環(huán)一線城市的三四線城市,正在成為承接溢出需求的主力。這從另外一個(gè)角度也顯示出中國的城鎮(zhèn)化正在發(fā)展到以城市群為主要載體的發(fā)展階段。

[二]2016年來土地供應(yīng)受限,熱點(diǎn)城市供需缺口加大,需要更關(guān)注土地供應(yīng)的有效增加

重點(diǎn)城市土地供應(yīng)存在較大缺口,土地市場需求不減。商品房銷售面積與土地成交面積缺口持續(xù)擴(kuò)大,商品房潛在供給逐步降低。北京、上海2011-2016年商品房住宅成交土地面積與銷售面積年均缺口分別為387萬平方米、382萬平方米;杭州、合肥兩地供給缺口分別為44萬平方米、240萬平方米。對購房者而言,土地供給如果跟不上需求,就可能強(qiáng)化房價(jià)上漲的預(yù)期。對于房企而言,能不能拿到土地決定了未來的生存空間,房企對土地的需求極為強(qiáng)烈。即便在行政手段的干預(yù)下不出“地王”,土地供不應(yīng)求的狀況也可能會以其他方式體現(xiàn),如更多的土地變成100%自持,實(shí)際上對于市場預(yù)期的穩(wěn)定依然不利。在土地供求存在缺口的約束下,新建商品房供給就可能難以滿足市場需求,熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲壓力要想部分得到緩解,只能靠加快存量房的流通增加供給。

從目前看來有限的土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)觀察,純商品住宅用地供應(yīng)量缺口更大。不僅土地供應(yīng)總量逐年下降,從土地成交結(jié)構(gòu)來看,實(shí)際決定房價(jià)的純住宅部分也明顯下降,純商品住宅用地占比從2015年的25%降至2016年的9%,總量也僅有39萬平方米。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出現(xiàn)的自持商品住宅在內(nèi)的可供居住用地總量也明顯減少,此前這部分占比在五成左右,2016年降為四成不到。從新房實(shí)際成交來看,2016年商品房成交12萬套,刨去保障房、自住房、商住房,純商品住宅只有4.3萬套左右。供應(yīng)總量不足和比例偏斜導(dǎo)致供應(yīng)缺口加大。

[三]房價(jià)走勢在調(diào)控政策引導(dǎo)下趨于平穩(wěn),但熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲壓力仍需關(guān)注

雖然調(diào)控政策開始發(fā)揮一定的效果,但是從供需數(shù)據(jù)觀察,目前看一線城市的供需矛盾依然存在,目前只是受政策抑制,漲勢趨于放緩或平穩(wěn),增大供應(yīng)應(yīng)當(dāng)還是化解問題的關(guān)鍵。對于一線城市來說,土地供應(yīng)的不足和對人口的吸引力如果一直存在,供需矛盾就不會因?yàn)檎呙娴碾A段性的收緊出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。加上一線城市之前就有相對嚴(yán)厲的限購政策,投機(jī)占比相對較低,政策面的收緊雖然會對這部分群體形成降價(jià)壓力,但因?yàn)轶w量較小難造成市場價(jià)格的普遍壓力。其次,目前一線城市的庫存相對不足,二手房市場庫存也處于低位,目前鏈家北京可售房源不足2015年一月的一半。由于新房和二手房庫存同向減少,市場供需矛盾加大,因此,增大供應(yīng)依然是這些城市的房地產(chǎn)政策長效機(jī)制的關(guān)鍵。

投資占比過高、缺乏人口吸引能力的二線城市或?qū)⒚媾R房價(jià)階段性回調(diào)的壓力。部分二線城市的房價(jià)在2016年出現(xiàn)較大幅上漲,加上前期并無限購政策,導(dǎo)致大量投機(jī)資金的進(jìn)入。值得注意的是,一方面大部分城市還是以新房為主,部分中小開發(fā)商可能會由于成交量下行、資金成本增加而考慮降價(jià);另一方面,隨著政策的收緊,首付和貸款成本出現(xiàn)增加,投資需求退出。因此在2017年對于投資占比高、缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐且在2016年已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的二線城市來說,房價(jià)可能會面臨階段性下跌的壓力。

三四線城市市場庫存壓力依然存在。對于三四線城市而言,在一二線高房價(jià)倒逼之下,部分三四線的房地產(chǎn)市場有所回暖,但是去庫存壓力依舊較大。

[四]二手房已成為滿足熱點(diǎn)城市需求的重要力量,應(yīng)當(dāng)關(guān)注二手房市場的培育和發(fā)展

在當(dāng)前的市場供求格局下,土地供應(yīng)缺口、新房供應(yīng)跟不上,一線及熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)或正在進(jìn)入存量房時(shí)代。近年來全國二手房交易規(guī)模占住房交易總額的比例不斷提升,2016年占比達(dá)到40%,5年前這一比例不足20%。

二手房主導(dǎo)格局將會持續(xù)深入,擴(kuò)大到一線以外的熱點(diǎn)二線城市。隨著城市住宅土地供應(yīng)的收緊,二手房的交易比重會逐步上升,并且從現(xiàn)有的一些城市觀察,當(dāng)一個(gè)城市二手房交易占比超過新房后,這一比例會持續(xù)擴(kuò)大,二手房價(jià)格對新房價(jià)格的領(lǐng)先作用也進(jìn)一步增強(qiáng)。2017年,預(yù)計(jì)北京、上海等一線城市二手房交易占比會進(jìn)一步提升,廣州、天津、蘇州等重點(diǎn)城市在接下來的幾年內(nèi)將會陸續(xù)進(jìn)入存量房時(shí)代。

在短期內(nèi)沒有明顯增大土地供應(yīng)的條件下,提高存量房流通率、發(fā)展存量房市場,是解決供不應(yīng)求、促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。與新房的供給周期不同,二手房供給能夠隨著需求變化快速做出反應(yīng),增加了市場供給彈性。比較主要城市的房價(jià)漲幅和百人流通量可以發(fā)現(xiàn),百人流通量與房價(jià)成明顯的負(fù)相關(guān),如成都、重慶,流通速度越快,房價(jià)上漲的壓力就會得到部分化解。因此,對于房價(jià)漲幅過快的一線和重點(diǎn)二線城市,需要積極盤活存量,促進(jìn)房屋流通,提高供給彈性。從這個(gè)角度看,如果推出房地產(chǎn)稅,有助于提高在持有環(huán)節(jié)的成本,促使更多的空置房進(jìn)入到二手房市場或者租賃市場,是有助于抑制房地產(chǎn)上漲壓力的。

 

 

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