注意!買這幾類新房 不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證!

  • 來源: 北京時(shí)間
  • 2017-08-14 18:06:41
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近日,由于開發(fā)商違建且沒有整改,上海嘉定的一小區(qū)百戶業(yè)主至今都沒法辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦不下來,意味著房子的產(chǎn)權(quán)存在問題,意味業(yè)主沒法落戶口,小孩也不能去小區(qū)對應(yīng)的公立學(xué)校讀書?,F(xiàn)實(shí)生活中,哪幾類新房沒法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?

在解釋哪些房子不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前,小編先科普一下,“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”及兩者之間的關(guān)系。

大產(chǎn)證是在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購房者之前,由房地產(chǎn)開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請初始登記。對符合規(guī)定的申請,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理登記申請起30天內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定,頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)證即將房地產(chǎn)開發(fā)商取得大產(chǎn)證的房地產(chǎn)分割以后,由購房者取得的房地產(chǎn)權(quán)證。就是我們平時(shí)說的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。也就是說,只有開發(fā)商辦出了“大產(chǎn)證”,購房者才可以辦理或者委托開發(fā)商辦理“小產(chǎn)證”即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

現(xiàn)實(shí)生活發(fā)生的無法辦理或者延遲辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的問題,大多是因?yàn)殚_發(fā)商無法或者沒有辦理“大產(chǎn)證”。哪些原因會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商沒法辦“大產(chǎn)證”?

開發(fā)商擅自更改土地使用性質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定:按照不同的用途和使用年限,土地可以分為商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等。開發(fā)商不能擅自更改土地使用性質(zhì),例如在工業(yè)劃撥用地上建住宅小區(qū)。這種房子不僅不能辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,還可能被規(guī)劃國土部門依法收回土地。

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃

開發(fā)商擅自更改規(guī)劃是指,建成的小區(qū)沒有按照之前的規(guī)劃施工,有所改動(dòng)。

舉個(gè)例子,開發(fā)商在整體規(guī)劃中,小區(qū)配套設(shè)施有幼兒園、居委會(huì)、學(xué)校、配電用房等,但在實(shí)際開發(fā)中,出于費(fèi)用的考慮,開發(fā)商擅自改變規(guī)劃,幼兒園等都未落實(shí),出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大產(chǎn)證”。

房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格

房子驗(yàn)收不合格主要包括,房屋質(zhì)量檢驗(yàn)不合格、消防環(huán)保部門驗(yàn)收不合格、開發(fā)商存在違建行為。導(dǎo)讀中所說的上海嘉定一小區(qū)業(yè)主之所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就是因?yàn)殚_發(fā)商在小區(qū)內(nèi)違建別墅,被當(dāng)?shù)胤抗芫重?zé)令整改,但開發(fā)商并沒有整改造成的。

開發(fā)商將工程抵押給了銀行

舉個(gè)例子。開發(fā)商A在施工的過程中,由于資金困難把工程抵押給銀行以換取貸款。在這種情況下,開發(fā)商想把建成的房子賣給購房者,就必須先到銀行對房源進(jìn)行解押。如果購房者買了未解押的房子,就有被銀行收回的風(fēng)險(xiǎn)。

在集體土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,國土房管局也不會(huì)給購房合同備案,所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

看到這里很多購房者會(huì)提出疑問,我們從哪里獲悉開發(fā)商是否存在上述行為?對此,相關(guān)律師表示,購房者可以要求開發(fā)商提供五證,即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》,只要這五證齊全,并且每一個(gè)環(huán)節(jié)都能順利辦理手續(xù),這類商品房就能取得“大產(chǎn)證”。

需要注意的是,有時(shí)開發(fā)商提供的五證中,沒有《商品房銷售許可證》,而是《商品房預(yù)售許可證》,這種類型商品房能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證嗎?對此,相關(guān)律師表示,開發(fā)商具有《商品房預(yù)售許可證》的,基本就能辦理“大產(chǎn)證”。因?yàn)榉抗懿块T辦理預(yù)售的前提是:開發(fā)商已交納土地出讓金,取得《國有土地使用證》(國土資源局負(fù)責(zé));已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(規(guī)劃局負(fù)責(zé));已辦理《施工許可證》(建設(shè)局負(fù)責(zé));除土地出讓金外,工程總投資已達(dá)到25%以上。

開發(fā)商的“大產(chǎn)證”只是購房者辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提條件。購房者想辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,還需自身有購房資質(zhì),且繳納了房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)才行。

 

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