當前,在房價快速上漲的形勢下,房產(chǎn)交易呈現(xiàn)故意違約或惡意違約多發(fā)現(xiàn)象,原因大致有以下幾方面: 一是部分賣房人唯利是圖、喪失誠信,契約精神缺失。這部分賣房人認為違約金數(shù)額可控,最多就是按照合同約定支付違約金。二是部分賣房人法律意識淡薄,或者對法律知識缺乏。他們認為房子是我的,我想賣就賣,不想賣可以不用給出理由。三是司法實踐中對惡意違約行為處罰較輕,讓個別賣房人看到了實施惡意違約、進而實現(xiàn)不法利益的可能。四是現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的信用體系,惡意違約者的違約成本太低。五是部分房屋中介公司在提供居間服務(wù)中存在違法、違規(guī)和失職行為,提供的居間服務(wù)不夠規(guī)范。預(yù)防二手房買賣糾紛的出現(xiàn),須從選擇規(guī)范專業(yè)的中介公司開始。
??面對惡意違約者,很多守約者往往面臨三個選擇。有的購房者法律知識欠缺,維權(quán)意識不強,一旦遇到賣房人毀約,則自認倒霉,默不作聲;有的購房者擔心訴訟周期長、成本高、風險大,選擇接受賣房人的部分賠償;對于大部分購房者來說,一旦賣房人毀約,則自己就錯過了最佳購房機會,房價飛漲,同樣的錢卻買不到同樣的房,所以更多的購房者會果斷拿起法律武器,選擇維權(quán)到底。
??面對惡意違約,如何保住房子呢?對于廣大購房者來說,當遇到賣房人惡意違約時,是選擇要房子還是要賠償,取決于賣房人和購房人的行動快慢。如果房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽,則相對安全;如果既沒有網(wǎng)簽又沒有實際交付房屋,這就會給“一房二賣”帶來便利。曾經(jīng)有過這樣的惡意違約者,為了賣一個更高的價格,用盡一切辦法在3天內(nèi)完成“一房二賣”,并且辦理網(wǎng)簽、售房及過戶。根據(jù)相關(guān)司法實踐,購房人在所購買房屋被“一房二賣”成為既定事實的情況下,想要到房產(chǎn)幾無可能,這種情況下只能按房屋溢價款索賠。
??所以說,如果房屋未網(wǎng)簽就發(fā)生了糾紛,建議購房人第一時間到法院進行訴前財產(chǎn)保全,這樣爭取到房子的概率會大大增加,失去房子的風險將極大降低。
??保全房子只是訴訟這一萬里長征的第一步,之后還要立案,還要進行通常不止一次的開庭。甚至還有二審、執(zhí)行程序。但無論如何,對于守約的購房者來說,想要打贏房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn),應(yīng)當將涉案房產(chǎn)保全起來,避免“一房二賣”、惡意*押等不可逆的風險出現(xiàn)。
??法律是最低的道德。無論如何,誠實守信比金錢更重要。一般意義上,惡意違約者會輸?shù)粢粓龉偎?還會輸?shù)粽\信。
??對于一起起賣房人惡意違約案例,我們期望違約方無法利用違約行為獲利,而守約方的合法利益因此不受損害。
