房屋過(guò)戶(hù)主要分為三種方式:繼承、贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)。這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn)，所要繳納的費(fèi)用也各不相同。具體都是怎樣的呢?
1房子不是你想送就能送的
房子送給子女也要掏錢(qián)嗎?答案是肯定的。按照大部分一線城市的情況(北上廣深除外)，以一套面積為90平米，市值300萬(wàn)的普通住房為例，子女受贈(zèng)想要拿到房產(chǎn)證，則需要花掉將近13萬(wàn)!錢(qián)都花在什么地方了呢?
據(jù)調(diào)查，贈(zèng)予的房產(chǎn)按照相關(guān)法律，需要繳納3%的契約稅(9萬(wàn))。此外，還需按照房子的成交額分別繳納1萬(wàn)元的評(píng)估費(fèi)和2萬(wàn)多的公證費(fèi)，印花稅和登記費(fèi)之類(lèi)的其它費(fèi)用也就幾千來(lái)塊錢(qián)。父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與，可以免收增值稅和個(gè)人所得稅。
2繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇
子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人，可以免繳契稅，這一下子就比上面直接贈(zèng)予的方式少了9萬(wàn)塊!事實(shí)上，最后繼承和贈(zèng)送的費(fèi)用差別也確實(shí)出在契稅上面。同樣，通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn)，都可以免收個(gè)人所得稅和增值稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。這樣一套在市面上賣(mài)300萬(wàn)的普通住房通過(guò)子女繼承只需要花費(fèi)3萬(wàn)多塊錢(qián)，相比贈(zèng)送來(lái)說(shuō)便宜了不少。
3賣(mài)給子女竟省這么多錢(qián)!
買(mǎi)賣(mài)的費(fèi)用:80元登記費(fèi)、3萬(wàn)元契稅(1%)(二套購(gòu)房)、3000元評(píng)估費(fèi)(0.1%)、230元交易費(fèi)，總計(jì)3萬(wàn)出頭的樣子。由于父母的住房一般購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)兩年，因此可以免征個(gè)人所得稅和增值稅。
4賣(mài)、贈(zèng)、繼怎么選?
由于最近契稅新政的出臺(tái)，通過(guò)以上比較，不難發(fā)現(xiàn)相比房產(chǎn)贈(zèng)予和房產(chǎn)繼承，把房子賣(mài)給子女確實(shí)是能省下不少錢(qián)來(lái)。
一是因?yàn)橘?zèng)與的費(fèi)用過(guò)高，二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō)，選擇賣(mài)給子女的方式比較省錢(qián)。但由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣(mài)給子女的過(guò)程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納個(gè)人所得稅、增值稅和契稅，則買(mǎi)賣(mài)過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用，可能就會(huì)比房產(chǎn)繼承高出不少了。
從法律層面來(lái)看，其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法簡(jiǎn)單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否。
買(mǎi)房，從寫(xiě)名字開(kāi)始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財(cái)經(jīng)。其實(shí)，房產(chǎn)證寫(xiě)子女名，未必好。
6孩子獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能多付首付
如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字，那么孩子成年后購(gòu)買(mǎi)首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。
7買(mǎi)第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅
比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。
成年后孩子以自己名義購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。
8配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)
如果發(fā)生不幸，孩子在婚后其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。
