當我們購買商品房辦理貸款時，需要對房貸年限做出選擇。目前商業(yè)銀行提供的住房抵押貸款的選擇余地很大，貸款年限可以從1年、5年、10年、20年到30年。但是，在實際貸款申請過程中，有很多因素影響著銀行實際批準的年限。那么，二手房屋貸款年限受哪些因素影響？
一、土地使用年限
土地使用年限≠房齡貸款時千萬別搞混
專家解析：在購房人申請房貸時，大多比較關(guān)注的是房子的房齡，卻很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房齡不同，是從開發(fā)商最早拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。目前大多數(shù)銀行的規(guī)定都是要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規(guī)定也不相同，購房人在貸款以前最好咨詢貸款銀行，查清購買房屋的土地使用年限，以免所購房屋因為土地剩余的使用年限少而影響自己的貸款年限，增加自身的還貸壓力。
二、所購房屋的“房齡”
超過20年房齡的二手房容易被銀行“拒之門外”
專家解析：購房人在申請房貸時，所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素。一般來說，房齡較老的房屋在申請貸款時獲批的貸款年限也比較短，例如北京東城、西城等二環(huán)內(nèi)一些70或80年代的房屋，由于建造時間比較久遠，銀行在貸款時可控的風險相對較大，因此在貸款審批時也會比較謹慎，房齡在20年以上的房屋，通常就比較容易被銀行“拒之門外”。而房齡較新的房產(chǎn)在貸款時被批準的年限通常比較長，例如北京城五環(huán)外一些建房期在10年以內(nèi)的二手房，其各方面條件較好，而且因為很多房屋都是剛建2年內(nèi)，因此買房時還會免除營業(yè)稅，在近期很受購房人追捧。銀行對這類房齡的住房在審核貸款時也會加快審批速度。
三、公積金繳存額度
公積金繳得越多能貸款的年限越短
專家解析：在公積金貸款申請時，銀行對高收入人群的要求比較嚴格。高收入人群在申請公積金貸款時應(yīng)該格外注意，如果個人公積金每月的繳存額達到2085元或以上，貸款的年限則無法達到30年，繳存的額度越高，貸款的年限也就越短，而這一點經(jīng)常被購房人忽略。目前公積金貸款額度已經(jīng)由80萬提高到120萬，使用的人群也逐漸增多，因此如果收入較高，貸款的年限也會縮短。
四、借款人年齡
購房人年齡越大獲得批貸的年限越短
專家解析：銀行在為借款人評估房貸還款年限時，首先以其年齡作為基礎(chǔ)。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，在商業(yè)貸款方面，借款人年齡和貸款年限應(yīng)小于65年，而公積金貸款則為借款人年齡和貸款年限小于70年，購房人年齡和貸款年限成反比，申請人的年齡越大，相應(yīng)獲得的貸款年限也就越短。
