買電梯樓 四大因素定貴賤

電梯樓置業(yè)指南 　　受限購和限貸政策影響，電梯樓一般是改善型或者首次置業(yè)“一步到位”的目標，因此很多購房者對電梯樓寄予很高的期望，如必定是南向景觀好的小區(qū)電梯樓。房地產(chǎn)人士表示，不少開發(fā)商在開發(fā)電梯樓的時候一般都把大戶型放在南向，可能南向“邊角料”會安排一些四五十平方米的一房一廳，緊湊型的兩房和三房能找到南向單位非常少。因此，置業(yè)專家建議購房者“睇饣送吃飯”，根據(jù)預(yù)算來選擇合心意的房源。目前帶小區(qū)的電梯樓一般比電梯單體樓單價要貴三五千，對居住需求較高的自住客人需要掂量一下“荷包”再購買。 　　本期也如上期樓梯樓置業(yè)指南一樣選擇市內(nèi)熱門的置業(yè)板塊，對電梯樓盤源根據(jù)樓層、朝向、學(xué)位、樓齡、路段等方面為您分析電梯樓的價格差距。此外，記者也提醒置業(yè)者，很多人以為選擇樓齡長的電梯樓有可能得到證滿5年的稅費優(yōu)惠，其實證滿5年是指現(xiàn)業(yè)主持有房屋的年限，有的老電梯樓因為轉(zhuǎn)手頻繁而導(dǎo)致不少盤源證不滿5年，相反一些電梯次新樓一手業(yè)主出讓的房屋還有可能證滿5年，因此置業(yè)者選擇電梯樓盤源時一定要認清“證齡”與樓齡的關(guān)系。 　　小區(qū)電梯樓PK單體樓：價差驚人 　　有會所、有花園泳池的電梯樓小區(qū)在市區(qū)越來越顯得金貴，一些單體樓因靠近馬路或者缺少休憩、散步的區(qū)域而被自住客人所嫌棄，單體樓樓價與小區(qū)電梯樓樓價漸行漸遠。 　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理曹妃宏表示，麓湖片區(qū)的二手樓盤，小區(qū)物業(yè)與單體樓價格差距有3000元/m2左右，如麓景雅苑均價約2.5萬~2.6萬元元/m2，而單體樓物業(yè)麓湖盛景均價約2萬~2.2萬元/m2，在麓湖片區(qū)中，客戶大多數(shù)看中其景觀與朝向。曹妃宏表示，前段時間麓湖大廈放出一個三房物業(yè)，單價約2.5萬元/m2，其賣點在于擁有麓湖景觀，加上東南向，故此，業(yè)主叫價比較強硬。另外，麓湖盛景東南向單位，業(yè)主開價較高，價格約2.3萬元/m2。至于學(xué)位房方面，麓湖片區(qū)的電梯樓都能入讀省一級登峰小學(xué)，令該片區(qū)的電梯樓受家長客追捧。曹妃宏表示，麓湖片區(qū)電梯樓最大賣點是景觀好，特別是中高樓層單位，雖然價格稍微貴點，但景觀亮麗加上靠近麓湖空氣好，不少買家會咬緊牙購入此類物業(yè)。 　　合富置業(yè)尚東尚筑分行主管黃仲威表示，番禺區(qū)內(nèi)電梯樓環(huán)境清靜優(yōu)美，大多數(shù)物業(yè)都以低密度住宅為主，而市橋一帶電梯樓樓齡、小區(qū)管理是影響樓價的重要因素，如單體樓建業(yè)大廈、海關(guān)宿舍的樓價約6000~8000元/m2左右，而帶小區(qū)、樓盤質(zhì)素稍好的尚東尚筑或者金海岸花園等樓盤，均價達1.1萬~1.2萬元/m2，假若帶精美裝修的單位，其價格可達1.3萬元/m2。帶小區(qū)與否是能體現(xiàn)物業(yè)價值？黃仲威表示，在幫客戶挑選電梯物業(yè)時，建議客戶因應(yīng)景觀挑選樓層，以尚東尚筑為例，如果物業(yè)向花園的話，會建議挑選樓層低一點，一來低樓層物業(yè)價格便宜點，二來綠化景觀更佳，若物業(yè)朝向馬路，則挑選樓層稍高物業(yè)，噪音及馬路塵埃都會有所緩解。 　　合富置業(yè)富力現(xiàn)代第一分行主管陳河清表示，目前大型小區(qū)盤富力現(xiàn)代廣場二手均價約2.3萬~2.4萬元/m2，而無小區(qū)管理的單體樓遠鋒大廈，其均價稍低，約為1.8萬~1.9萬元/m2，此外，還有一些開放式小區(qū)物業(yè)，如樓齡稍長的富澤園，均價介乎于前面兩個樓盤之間，約需2萬元/m2左右。陳河清說，環(huán)境安靜、綠化環(huán)境佳、小區(qū)管理等因素是最能影響片區(qū)內(nèi)的樓價，如富力現(xiàn)代廣場、光大花園均是片區(qū)里的貴價盤，特別是富力現(xiàn)代廣場三期君譽，均價達2.5萬元/m2。當然，影響電梯樓價值還有另一關(guān)鍵點，就是實用面積。陳河清表示，實用率高會令物業(yè)的活動空間及儲物空間得以提升，有見及此，此類物業(yè)的業(yè)主們開價都會比較高。 　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理余海娟表示，云山詩意家園、時代玫瑰園等均是白云區(qū)內(nèi)成熟社區(qū)盤，他們比單體樓的價格，相差約5000~8000元/m2，如果朝向佳的物業(yè)，還會有更大的差距，目前，云山詩意家園及時代玫瑰園均價約1.6萬~2.2萬元/m2，而靠近黃邊路的單體樓物業(yè)建研大廈，其均價需1.1萬元/m2。余海娟表示，最能體現(xiàn)黃邊北路一帶的樓盤價值是地段與配套，云山詩意家園及時代玫瑰園靠近地鐵站，而且環(huán)境幽雅，故此，樓價會比其他小區(qū)物業(yè)會高點，比如靠近華快的樓盤金碧雅苑，受到環(huán)境及管理素質(zhì)的影響，其物業(yè)價值會稍微低一點。 　　高樓層Pk低樓層：樓層越高價越高 　　既然住得上電梯樓，買家當然希望“一覽眾樓”，樓層越高越好。置業(yè)專家表示，各區(qū)域電梯物業(yè)2~4樓也的確比同樓其他單位要低500~1000元/m2，不過同樓最高價的并非頂樓，而是頂樓以下的那一層，因為廣州人怕頂樓“熱”。 　　中原地產(chǎn)李苑峰指出，高層電梯樓景觀及視野開闊，通風采光比較好而受有一定資金的置業(yè)者熱捧；而中低層樓梯樓由于價格偏低，頗受資金不多的“剛需”置業(yè)者的歡迎。一般來講，高層電梯樓相對中層同等樓盤價格偏高500元/m2，而中層電梯樓對比低層同等樓盤，價格也偏高500元/m2。該板塊目前市場價約在9500~10000元/m2之間。 　　據(jù)中原地產(chǎn)羅馬家園分行營業(yè)經(jīng)理魏晗透露，目前在海珠區(qū)南洲板塊電梯樓的市場價約1.7萬~1.9萬元/m2，如羅馬家園和時代廊橋都是不錯的置業(yè)選擇。一般位于電梯2~3層的單元價格稍低，中高層單元價格會偏高500~1000元/m2，南向單元很受歡迎，客人主要會看中朝向和周邊交通配套，很多以前的客戶覺得羅馬家園交通不便，現(xiàn)在都重新選擇在這邊置業(yè)。建議大家在選擇房子的時候應(yīng)該縱觀全局，看到整個區(qū)域未來的發(fā)展趨勢以及其升值的空間，這樣會更有保障一些。 　　合富置業(yè)余海娟表示，雖然大部分買家都不喜歡頂樓和低樓層的電梯樓單位，不過這有可能是大家認識上的誤區(qū)而已。很多電梯樓會有一些特色賣點，如電梯二樓送花園、大平臺等優(yōu)勢會吸引買家，適合一些家中有長者的客戶。余海娟表示，近年來，電梯樓頂層單位頗受買家關(guān)注，很多物業(yè)在建造時，已做好頂層隔熱和防水措施，加上現(xiàn)時越來越多買家比較注重私隱度，選購頂樓物業(yè)不容易受到其他住戶干擾，而且價格也比黃金中層的單位要低，所以很多年輕“80后”買家會選購此類物業(yè)。 　　南向PK其他方向：南向單位一房難求 　　秋冬季節(jié)去看樓，最容易感受到南向房子與北向房子的區(qū)別，南向陽臺溫暖，北向陽臺冷清。房地產(chǎn)人士表示，南方以南向單位為優(yōu)，但一個小區(qū)南向單位非常稀缺，一手買下的業(yè)主多數(shù)用于自住。在一些特殊景觀的區(qū)域，有可能只有北向的房屋才有景觀，如嘉和苑3期北向望流花湖。故此置業(yè)專家建議購房者，選擇南向單位“可遇不可求”，有時候應(yīng)該設(shè)定備選朝向的房子。 　　中原地產(chǎn)李苑峰表示，南向單位在朝向方面，大部分的置業(yè)者當然是希望選擇朝向南的單元，例如貝麗花園一個100平方米的南向單元可能要150萬元，而一個60平方米的北向單元卻只要90萬元，根據(jù)不同的客戶需求，如果想購置價格相對較低的電梯樓優(yōu)質(zhì)兩房單元，在朝向方面就不能有太多的挑剔，價格好總價又低的兩房單元比較難找。最近中原地產(chǎn)崗貝分行成交了一套貝麗花園的84平方米的兩房單元，總價130萬元，位于電梯樓中層，南向，該單元的買家就是看中小區(qū)的路段、配套以及朝向而購置的，市場價成交，這一類單元也是目前大部分“剛需”客戶比較喜歡的。 　　中原地產(chǎn)雋峰分行高級營業(yè)經(jīng)理郭亞峰表示，珠江新城板塊目前置業(yè)的客戶群主要是手頭上有一定資金的改善型買家和投資客，建議大部分的置業(yè)者可以選擇性價比較高的單元，不一定要是小區(qū)的樓王單位，南向單元價格相對會比北向的單元貴一些；如果希望價格較低的單元，那么在朝向這方面的要求就不要太高了。另外，選擇一些性價比比較高的單元，未來的升值空間可能會更大一些。 　　好學(xué)位PK一般學(xué)位：帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位賣高兩三千 　　改善型置業(yè)者與“一步到位”首次置業(yè)者購買房子，一般都希望房子住得舒服，最好還帶有優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位，這樣就完美了。市內(nèi)優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位本來就不多，周邊電梯樓同樣稀缺，因此帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的電梯樓物業(yè)價格“水漲船高”。 　　據(jù)中原地產(chǎn)淘金北路分行營業(yè)經(jīng)理何勇透露，在淘金板塊置業(yè)的客戶一般會首先考慮學(xué)位，該地段的小區(qū)都配有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，如中星小學(xué)和華僑小學(xué)，目前該板塊周邊小區(qū)的市場價大概是2萬元/m2，淘金家園、富力御龍庭這些樓齡比較新的小區(qū)市場價大概在2.6萬元/m2左右，高層電梯樓的價格會比中低層電梯樓偏高500~1000元/m2。中原地產(chǎn)何勇告訴記者，如果想選擇小區(qū)環(huán)境比較優(yōu)質(zhì)，總價又不會太貴的單元，可以選擇華僑樂園。華僑樂園環(huán)境很舒適，小區(qū)內(nèi)有模仿香港建筑特色而建的“港市花園”，很適合一些老人和小孩子在此休閑玩耍，在這邊置業(yè)的大部分都是一些改善型的買家和長住的居民。 　　合富置業(yè)耀星華庭分行主管林樸欽表示，天河北一帶有眾多電梯樓盤，借助省一級華陽小學(xué)的學(xué)位優(yōu)勢，令部分電梯物業(yè)價值得以提升，部分帶學(xué)位的物業(yè)，即使樓齡達15年以上，其均價可達2.2萬元/m2左右，而不帶華陽小學(xué)的小區(qū)物業(yè)，如帝景苑帶龍口西小學(xué)學(xué)位，均價僅需1.8萬~2萬元/m2，故此，學(xué)位的因素對樓價有比較大的影響。此外，是否帶小區(qū)的物業(yè)，價值也有一定差別，大約相差2000~3000元/m2。 　　滿堂紅市場研究員李蘊卿表示，珠江新城西區(qū)板塊中成交最活躍的小區(qū)是位于花城大道的鉑林國際公寓，二手均價29967元/m2，單價處于同類樓盤的較高水平。鉑林國際公寓屬于地鐵口附近的物業(yè)，小區(qū)管理，租金回報率高，而且盤源以40平方米左右的一房小戶型為主，受投資型買家熱捧。加上帶省一級先烈東小學(xué)學(xué)位，業(yè)主惜售心理也自然變得強硬，放盤價格一直居高不下。 　　購買電梯樓小貼士 　　1.電梯樓一般以頂層的下一層價格最高(如總樓層是30層，則29層的單位是同一戶型不同樓層中最高售價的)，越往下價格越低。同樣價格下盡量選高樓層的。 　　2.樓層選擇有講究。高樓層一般不會被擋光，如選低樓層的房子要注意南邊的樓是否擋日照(北面一般是廚房和廁所及小臥室)。噪音在1~8層是逐層遞減，但8層以上就會逐層遞增。尤其注意小區(qū)停車位和車行道和你選的房子位置。10~12樓是揚灰層，灰塵在這個高度懸浮，空氣質(zhì)量不太好。另外，灰塵和汽車廢氣排出的重金屬氣體下沉在1~4樓。（記者 李鳳荷）