微友郝女士前兩天拋過(guò)來(lái)一個(gè)問(wèn)題，關(guān)于學(xué)區(qū)房的。
大致意思是這樣的，郝女士的父母住的是學(xué)區(qū)房，郝女士的兒子要讀書(shū)，二老為了外孫著想，同意把房產(chǎn)過(guò)戶到郝女士夫婦名下。這樣一來(lái)，郝女士的兒子就可以成為一表生。
郝女士的問(wèn)題是，房產(chǎn)過(guò)戶有三種方式，繼承、贈(zèng)予和買(mǎi)賣，不曉得哪種方式最劃算。
這個(gè)問(wèn)題，不少為學(xué)區(qū)操心的家長(zhǎng)都想問(wèn)。我們請(qǐng)精英律師團(tuán)知名房產(chǎn)律師戴和平（浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師）來(lái)幫忙做這道“算術(shù)題”。
一、繼承方式，最省錢(qián)，但是受限條件挺多。
繼承從費(fèi)用上來(lái)算，只有兩部分：一是公證費(fèi)，二是到房管局去辦理過(guò)戶登記的工本費(fèi)。兩筆費(fèi)用加起來(lái)也不過(guò)數(shù)千元。
目前各地公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，杭州的公證費(fèi)用是按照房產(chǎn)的面積算，每平方為30元。如果一套90平方米的房產(chǎn)，那么公證費(fèi)就是30×90=2700元。
房產(chǎn)繼承分兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說(shuō)，父母只有郝女士一個(gè)女兒，那么去世后房產(chǎn)自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹，那么父母需要立遺囑明確房產(chǎn)由郝女士繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán)，統(tǒng)統(tǒng)讓給郝女士一人。
寫(xiě)到這里，很多人就知道了，“繼承”需要遺產(chǎn)人死后才能進(jìn)行過(guò)戶。
所以，郝女士目前的情況不適用繼承。
二、贈(zèng)予方式，相比繼承方式多加一個(gè)契稅。
要繳納契稅3%+公證費(fèi)+過(guò)戶登記費(fèi)。只是有一點(diǎn)值得注意，以繼承和贈(zèng)予兩種方式取得房產(chǎn)，如果今后要交易的話，費(fèi)用就比較高了。因?yàn)橄喈?dāng)于你之前得到房產(chǎn)為零成本，那么當(dāng)你將房產(chǎn)出售時(shí)，涉及的個(gè)人所得稅會(huì)比較高。
如果這套學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值100萬(wàn)元，那么要征收20%的個(gè)稅，也就是20萬(wàn)元。
三、買(mǎi)賣過(guò)戶，可能涉及到的費(fèi)用有營(yíng)業(yè)稅+個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)+過(guò)戶登記費(fèi)。
這里也分幾種情形。
情形一：如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn)，小于90平方米（屬于普通住宅），距離上次交易滿5年，那么，營(yíng)業(yè)稅免征，契稅1.5%，個(gè)稅免征。
也就是說(shuō)，如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米，那么買(mǎi)賣過(guò)戶的方式比贈(zèng)予方式的費(fèi)用還要省。
情形二：如果這套房產(chǎn)大于90平方米（屬于非普通住宅），契稅要3%，個(gè)稅為差額部分的20%（比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬(wàn)元買(mǎi)下，現(xiàn)在市值100萬(wàn)元，那么差額就是80萬(wàn)元，個(gè)稅為16萬(wàn)元）；而營(yíng)業(yè)稅，滿5年免征收；不滿5年，營(yíng)業(yè)稅將近6%。
