[導(dǎo)讀]在二手房交易時(shí)，為逃避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽合同”，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房交易時(shí)，為逃避監(jiān)管，少交稅費(fèi)，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人想方設(shè)法在合同上做文章，簽訂“陰陽合同”，這種方式極易引起糾紛，給當(dāng)事人帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。廣東省工商局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日結(jié)合相關(guān)案例指出，進(jìn)行二手房交易時(shí)，買賣雙方要認(rèn)清“陰陽合同”的危害和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)自我保護(hù)意識，自覺抵制違法違規(guī)交易行為。
賣家損失18萬元房款
記者從廣東省工商局了解到，目前在各地的二手房交易中，曾出現(xiàn)多起因簽訂“陰陽合同”而引發(fā)的糾紛。
不久前，廣州（樓盤）市民劉先生將一套97平方米的房子通過中介掛牌出售，掛牌價(jià)88萬元。不到一個(gè)星期，中介就聯(lián)系好了買家。辦理過戶手續(xù)前，中介提出建議，不走二手房資金監(jiān)管程序，在合同中把交易價(jià)改成5000元/平方米左右，房款50萬元，剩下的38萬元房款完成過戶時(shí)由買家支付給劉先生，這樣能省下好幾萬的稅費(fèi)。為了打消劉先生的顧慮，買方也提出，“避稅”房款可以先付給劉先生20萬元，完成過戶后再付剩下的18萬元。劉先生同意了，并口頭約定過戶當(dāng)天支付剩下的18萬房款。
但令劉先生沒想到的是，過戶手續(xù)完成后，買方卻以“剩余房款為20萬元而不是38萬元”為由拒絕支付當(dāng)初口頭約定的18萬元余款。雙方的糾紛經(jīng)房管局多次調(diào)解均沒有結(jié)果，原因就是那份“陰陽合同”。
所謂“陰陽合同”，是指當(dāng)事人出于規(guī)避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂的兩份內(nèi)容不一致的合同，其中一份提交給政府有關(guān)部門備案但并不實(shí)際履行（“陽合同”）；而另一份僅為合同當(dāng)事人所掌握并約定照此履行交易（“陰合同”）。
在二手房交易中，“陰合同”顯示房屋買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽合同”則根據(jù)使用需要有所不同，一種是把價(jià)格虛高的合同交給銀行，以申請更多的按揭貸款；另一種是以低價(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心備案過戶，以便少交稅款。
買賣雙方均面臨風(fēng)險(xiǎn)
不少消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為，購買二手房時(shí)簽訂“陰陽合同”，能讓買賣雙方都獲得一些“實(shí)惠”，進(jìn)行這樣的操作未嘗不可，但廣東省工商局合同處相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這種行為存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
對于賣方而言，首先要面臨合同宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢時(shí)，買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易，即使賣方通過訴訟等方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益，確認(rèn)合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實(shí)際履行以及承擔(dān)利息、房價(jià)下跌等損失。
其次，存在無法全額收回房款的風(fēng)險(xiǎn)。由于“陰陽合同”存在價(jià)格差異且無銀行監(jiān)督，買方有可能不按期支付備案價(jià)格外的房款或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易。賣方采取協(xié)商、起訴等方式催討，會(huì)面臨高額的時(shí)間和金錢成本支出。
對于買方來說，首先面臨無法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門備案的“陽合同”中價(jià)格較低，買家在申請銀行按揭貸款時(shí)，銀行將根據(jù)備案價(jià)格和評估價(jià)格來綜合評定貸款發(fā)放數(shù)額。尤其在二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià)格或評估價(jià)格中的下限發(fā)放貸款。這將造成買家實(shí)際貸款額降低。
其次，面臨再次出售時(shí)承擔(dān)較高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于在政府有關(guān)部門備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格，將來買家如出售該房屋時(shí)，可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。
再次，有合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。如買賣雙方為逃避稅收在“陽合同”中約定了虛假成交價(jià)后，賣方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立“陰合同”時(shí)，如買方不同意則導(dǎo)致“陰合同”未能訂立，那么，買方將失去購房機(jī)會(huì)。
可被追究法律責(zé)任
對于買賣雙方來說，簽訂“陰陽合同”都有可能面臨行政處罰和刑事追究。
廣東省三正律師事務(wù)所律師陳太真告訴記者，賣方因?yàn)樯倮U稅款，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責(zé)任；買方也存在偷逃稅費(fèi)的行為，被查實(shí)后，也會(huì)一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰，偷逃稅款數(shù)額達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
陳太真說，“陰陽合同”或許能為二手房交易雙方“省下”一些稅費(fèi)，但是這種行為不僅損害了國家利益或第三人合法權(quán)益，也無法保障自身的權(quán)益，極易導(dǎo)致合同糾紛，更隨時(shí)面臨著法律的處罰。買賣雙方在二手房交易時(shí)要認(rèn)清“陰陽合同”的危害和風(fēng)險(xiǎn)，不要簽訂“陰陽合同”，自覺遵守國家法律法規(guī)，共同維護(hù)市場秩序，才能更好地保障自己的合法權(quán)益。
廣東省工商局相關(guān)人員也表示，將對二手房交易中的“陰陽合同”嚴(yán)格監(jiān)管，如對房產(chǎn)中介部門的合同抽查、配合稅收部門進(jìn)行房屋交易查稅等。
