在于先生的案例上,馬律師首先指出,像這樣約定過戶時(shí)間的低價(jià)房,本身就很可疑。
??推遲三年再過戶全款買房遭變故
??今年年初,于先生突然接到銀行打來的電話,詢問他是不是購買了陳某蔡某的房子。銀行工作人員告訴于先生,陳某蔡某斷供了,而且目前還欠銀行833萬貸款。
??在打電話給于先生之前,銀行已經(jīng)找到陳某蔡某夫婦多次協(xié)商,希望他們盡快還錢,但兩人聲稱投資失敗無力償還,名下所有銀行卡上都只有幾十塊余額,并且沒有其他房子汽車等資產(chǎn)。
??這時(shí),于先生想起當(dāng)初陳某還給自己抵押了一份價(jià)值300萬的人壽保險(xiǎn),但經(jīng)核查,該保險(xiǎn)早在簽訂房屋買賣合同之前就被贖回了。
??感到上當(dāng)受騙的于先生,選擇了向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
??據(jù)于先生透露,陳某蔡某夫婦前幾年上了理財(cái)培訓(xùn)班,在理財(cái)培訓(xùn)班里,老師教他們買豪宅一定要盡量多貸款,然后再以低價(jià)為誘餌拋售,盡量吸引一次性付款或多成首付款,以此方式來套取現(xiàn)金投入理財(cái)P2P項(xiàng)目。以賣給于先生的這套房子為例:陳某蔡某在2014年4月以1100萬購入(其中首付250萬,向銀行貸款850萬),賣給于先生作價(jià)995萬,于先生選用的是一次性現(xiàn)金支付。
??于先生回憶,買房時(shí)蔡某給他看過銀行貸款合同,上面寫的是750萬。后來交完定金去拉產(chǎn)調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn),貸款實(shí)際是850萬。原來多出的100萬是陳某蔡某用房產(chǎn)證進(jìn)行的抵押消費(fèi)貸款,利率比正常房貸要高。
??付清房款后,他曾催促陳某蔡某盡快還清貸款,但兩人并沒同意。直到東窗事發(fā),于先生才知道他支付的房款早被投進(jìn)了某P2P項(xiàng)目,且該項(xiàng)目現(xiàn)在處于無法兌付的狀態(tài)。
??神秘中介手通天無業(yè)也可辦房貸
??于先生了解到,陳某蔡某當(dāng)初買房時(shí),兩人均沒有工作,無社保繳納無工資流水。這樣的信用資質(zhì),正常來說在銀行是肯定貸不到款的。蔡某告訴于先生,她當(dāng)時(shí)是通過一家神秘的貸款中介公司支付8萬元中介費(fèi)后,成功獲得了滬上某銀行的850萬元貸款。
??對(duì)此,于先生指責(zé)銀行審貸不嚴(yán)。面對(duì)質(zhì)疑,當(dāng)事銀行負(fù)責(zé)陳某蔡某貸款業(yè)務(wù)的王小姐表示,蔡某支付的8萬元中介費(fèi)她并不知情,也沒有拿過其中一分。作為銀行工作人員,她只看工資流水,至于工資流水是不是做假,她并不能分辨。而銀行一位負(fù)責(zé)人明確答復(fù)于先生,他們將依法辦事,一切問題都交給法律解決。
??其實(shí)貸款中介在業(yè)內(nèi)早已不是新鮮事,通常他們會(huì)收取貸款總額1%的中介費(fèi),又稱身份包裝費(fèi)。有貸款中介在中間牽線搭橋,簽貸款協(xié)議的過程會(huì)順暢很多。
??在銀行工作多年的李欣告訴本報(bào),由中介牽線,銀行點(diǎn)頭,客戶拿錢,這條利益鏈其實(shí)已經(jīng)存在多年。雖然明知道一些貸款人信用資質(zhì)是包裝出來的,但出于業(yè)績考核,很多時(shí)候銀行對(duì)貸款人的審查并不嚴(yán)格。甚至有的銀行工作人員會(huì)跟貸款中介私下達(dá)成合作協(xié)議,賺取中介費(fèi)一起分羹。
??如今必須面對(duì)的事實(shí)是,雖然于先生已經(jīng)支付了全額房款,但如果不替上家再支付833萬房貸,他將面臨的是房子被銀行收走拿去法院拍賣,并且拍賣所得款將優(yōu)先支付銀行貸款。
??于先生覺得很委屈,當(dāng)初買下這處房子,就是為了方便照顧父母和生病的大伯伯,三位長輩都跟他一起住在這里,如今出了這檔事他還沒敢跟長輩們說。
??低價(jià)房源奪眼球下單購買要謹(jǐn)慎
??上海申房律師事務(wù)所的律師馬海燕表示,面對(duì)明顯低于市場(chǎng)價(jià)房源時(shí),一定要提高警惕。如果要購買,必須慎重考慮是否涉及潛在風(fēng)險(xiǎn)。首先要先確認(rèn)房子能夠合法交易,各方面手續(xù)和條件都正規(guī),其次一定要實(shí)地了解房屋具體情況。最重要的是,購置這類可能涉及法律糾紛的房子最好聘請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)律師協(xié)助,無論是房屋調(diào)查還是擬定合同甚至交易流程有律師的專業(yè)幫助自然能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
??在于先生的案例上,馬律師首先指出,像這樣約定過戶時(shí)間的低價(jià)房,本身就很可疑。因?yàn)橐话阒挥袆?dòng)遷安置房是因?yàn)橐?guī)定三年后才能取得房產(chǎn)證,無法立即過戶。正常交易買賣的二手房,還是按照規(guī)定流程來,免得出現(xiàn)不必要的麻煩。如果因?yàn)槟承┰?,約定了時(shí)間過戶,建議買家約定買房款??顚S茫蛘咧苯影奄I房款打進(jìn)銀行賬戶,防止發(fā)生像于先生這樣的遭遇。但通常情況下,如果沒有足夠的相關(guān)專業(yè)知識(shí),不建議大家購買低價(jià)房。因?yàn)檫@類房子可能還存在其他債權(quán)人,沒有專業(yè)律師幫助的話,很容易卷進(jìn)法律糾紛里。
??業(yè)內(nèi)人士指出,在P2P大肆流行的今天,不少人打起了低利率房貸的主意,企圖利用銀行審批漏洞套現(xiàn)。而部分銀行也為了沖業(yè)績指標(biāo)睜一只眼閉一只眼,甚至里外勾結(jié)做假流水蒙混過關(guān)。一旦還貸人出現(xiàn)資金問題,理論上講銀行就可以申請(qǐng)法院查封拍賣處理,銀行作為第一債權(quán)人可優(yōu)先“依法”得到拍賣款。比如本案例中這套房,銀行只要將這套房子賣到833萬以上,就不會(huì)有任何損失,至于于先生能拿回多少損失則與銀行無關(guān),而目前來看,法律上很難將此事定責(zé)為因銀行內(nèi)部審批的紕漏導(dǎo)致。