今年房產(chǎn)的火熱炒作，致使二手房交易市場(chǎng)也異常的**，大家都知道二手房比起新房簡(jiǎn)單便捷，省去許多時(shí)間。
??隨著上月底“京八條”新政的公布，對(duì)于樓市尤其是二手房市場(chǎng)的調(diào)控作用已經(jīng)顯現(xiàn)，由此引發(fā)的二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛也有增多的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛同比增長(zhǎng)近40%。近日，西城法院針對(duì)日常審判中出現(xiàn)的十類(lèi)常見(jiàn)“風(fēng)險(xiǎn)房”進(jìn)行了法律風(fēng)險(xiǎn)提示。
??1慎選押房
??【法官提醒】如果在解除押的過(guò)程中賣(mài)房人不解押，將影響合同繼續(xù)履行。因此購(gòu)買(mǎi)房屋要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)押房。如非要購(gòu)買(mǎi)一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人解押。
??2防范債房
??【法官提醒】用房屋買(mǎi)賣(mài)做幌，變相以房債，當(dāng)借款人無(wú)力還款就將房屋低價(jià)轉(zhuǎn)賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。買(mǎi)房人在遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，需審核出售人的所有權(quán)情況。
??3巧簽共有房
??【法官提醒】夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等處理權(quán)，一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)無(wú)效，因此購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書(shū)，如賣(mài)方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。
??4看清多戶房
??【法官提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護(hù)。在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問(wèn)題可以通過(guò)約定違約后果的方式，來(lái)督促賣(mài)方積極履行戶口遷出義務(wù)。
??5驗(yàn)明學(xué)區(qū)房
??【法官提醒】購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的買(mǎi)房人，一定要提前向相關(guān)部門(mén)核實(shí)相關(guān)政策及入學(xué)指標(biāo)使用情況，其次要將購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫(xiě)入合同。
??6慎選央產(chǎn)房
??【法官提醒】買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋需了解房屋來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件。賣(mài)方則應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
??7警惕代理房
??【法官提醒】實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)委托人代簽合同的現(xiàn)象，遇此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求其提供委托書(shū)，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或因房?jī)r(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣(mài)房。
??8慎選在租房
??【法官提醒】不少二手房出售時(shí)處于出租狀態(tài)，為避免糾紛，買(mǎi)房人最好要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明書(shū)等材料。
??9了解拍賣(mài)房
??【法官提醒】拍賣(mài)房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，可能被多次押，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋有可能面臨債權(quán)人追討。此外還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況。
??10應(yīng)對(duì)漲價(jià)房
??【法官提醒】因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況頻發(fā)，買(mǎi)房人應(yīng)對(duì)通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣(mài)方違約的證據(jù)。
??專(zhuān)家針對(duì)法院提出的十個(gè)提示做出了回應(yīng)
??首先關(guān)于合同問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)诮⒁粋€(gè)契約型的社會(huì)，合同是我們維權(quán)最主要的依據(jù)。但實(shí)際上現(xiàn)在格式合同的規(guī)定比較粗淺，或者都有利于商家。因?yàn)樗旧硎巧碳姨峁┑母袷胶贤姆侗?，如果要跟他特殊約定，消費(fèi)者的成本會(huì)很高，首先，他答不答應(yīng)，特別是在房?jī)r(jià)高起的階段。另外，每個(gè)人談判的能力不一樣，怎樣細(xì)化這個(gè)條款能最大程度地保護(hù)自己的權(quán)利，這非常重要。
??目前來(lái)講，格式化合同的問(wèn)題太多，如果很清晰，消費(fèi)者維權(quán)就不會(huì)遭遇那么多障礙。如果在合同里，比如學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)是不是雙方約定這就是學(xué)區(qū)房，如果不是，應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任。格式化合同是商家制定的，但是相關(guān)主管部門(mén)會(huì)出臺(tái)示范的文本。
??我認(rèn)為，依靠商家來(lái)自覺(jué)保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，這種作用非常有限，因?yàn)樗辉敢饨o自己添加更多的責(zé)任和義務(wù)。因此政府部門(mén)應(yīng)該發(fā)揮作用，即這個(gè)示范性文本，要求你一定要有哪幾個(gè)東西，比如這種有相關(guān)特定需求的房子，例如學(xué)區(qū)房，不管是二手房還是一手房，如果承諾有一個(gè)學(xué)校，但最后并沒(méi)有，那么開(kāi)發(fā)商是什么責(zé)任，平臺(tái)是什么責(zé)任，合同一定要細(xì)化?，F(xiàn)在因?yàn)闆](méi)有細(xì)化，所以在維權(quán)過(guò)程中給消費(fèi)者帶來(lái)了非常大的困惑。哪怕其他商品暫時(shí)做不到這么細(xì)化的文本，我們?cè)诜孔由弦矐?yīng)該先行，因?yàn)樗蔷用褡钪匾呢?cái)產(chǎn)，因?yàn)閯?dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)，在這樣大的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)面前，怎么樣保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，有關(guān)部門(mén)應(yīng)該在合同上要有大的作為。有了此作為，我們才能在維權(quán)的過(guò)程當(dāng)中有充分的依據(jù)。
??其二，在二手房的交易中，中介其實(shí)發(fā)揮了非常大的平臺(tái)作用。我們?yōu)槭裁匆ㄟ^(guò)中介買(mǎi)房而不是自己去打聽(tīng)，就是因?yàn)橹薪橛幸粋€(gè)保障作用。如果出了問(wèn)題，平臺(tái)也應(yīng)該發(fā)揮自身的作用。因此明確中介的責(zé)任非常重要，他要負(fù)連帶責(zé)任。比如二手房賣(mài)了以后，作為一個(gè)消費(fèi)者，當(dāng)時(shí)通過(guò)中介簽了合同，雙方都認(rèn)可這是一個(gè)學(xué)區(qū)房，但最后來(lái)不是，中介既然起的是一個(gè)對(duì)接交易擔(dān)保信息真實(shí)的責(zé)任，就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。所以應(yīng)該抓住這兩個(gè)環(huán)節(jié)，一是合同，二是第三方交易，即中介平臺(tái)，才能夠最后降低消費(fèi)者的維權(quán)成本。
??二手房交易辦理手續(xù)
??首先，需要的是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋的售價(jià)和房屋交付時(shí)間等商定好，交定金、簽合同、付首付款。
??買(mǎi)方需要提供身份證、戶口本、相關(guān)結(jié)婚證進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)的，具體的時(shí)間是10個(gè)工作日（本公司核驗(yàn)）。資格核驗(yàn)通過(guò)后，賣(mài)方提供身份證、產(chǎn)權(quán)證、需要在原購(gòu)房發(fā)票進(jìn)行存量房網(wǎng)上簽約（也叫網(wǎng)簽，是具體指本公司在市建委指定的網(wǎng)站上簽約）。
??網(wǎng)簽之后，就需要買(mǎi)賣(mài)雙方一起去地稅繳納相關(guān)的稅費(fèi)，繳完后即可過(guò)戶、領(lǐng)證。然后需要流程還有：
??1、過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方需要建立信息溝通渠道，而且買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，并且要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
??如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不超過(guò)總價(jià)款的20％），雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并通過(guò)協(xié)商對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式兩份的北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同。
??繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
??5、稅費(fèi)繳納完畢后，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理大廳辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
??6、賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)交易全部履行完畢。
??買(mǎi)房是不小事，所以房先生特別在這里提醒大家，一定要小心謹(jǐn)慎，對(duì)于合同和房屋信息查閱清楚，再下手購(gòu)買(mǎi)。
