小白想買車，詢問(wèn)朋友們的意見。結(jié)果就是一個(gè)人一個(gè)意見，但是有一個(gè)基本共識(shí)-買車就買新車。
不過(guò)，當(dāng)問(wèn)題變成買房時(shí)，普遍的共識(shí)卻是買房就買二手房。
除了“便宜”這一優(yōu)勢(shì)，成熟的社區(qū)，便捷交通，周邊可以看得見的教育和醫(yī)療資源都是二手房打動(dòng)我們的亮點(diǎn)。況且“買二手房”這件事在我們的一生中基本屬于大概率事件。
然而這一大概率事件中，有一個(gè)讓我們小白頭疼的事情-繁雜的稅費(fèi)。二手房交易，買賣雙方繳交的稅費(fèi)很多，十多種稅。
小白現(xiàn)在試著化繁為簡(jiǎn)，一次說(shuō)清買二手房所涉及的稅費(fèi)。
稅費(fèi)的大頭主要是四個(gè)（增值稅及附加、契稅、個(gè)稅、中介費(fèi)），我們把握四個(gè)大頭，就能對(duì)稅費(fèi)有框架性的認(rèn)知。
法定需要買家支付的只有契稅，賣家需要支付增值稅及附加和個(gè)稅，中介費(fèi)是雙方承擔(dān)。實(shí)際情況，現(xiàn)在基本是賣方市場(chǎng)，賣方除了承擔(dān)中介費(fèi)，買家承擔(dān)幾乎所有的稅費(fèi)。
小白知道，買二手房的購(gòu)房者內(nèi)心正在滴血！
1.增稅及附加稅
房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。
房子滿兩年，普通住宅免征，非普通住宅采用差額征收增值稅。
附加稅=增值稅×0.11（或0.13）<鎮(zhèn)區(qū)0.11，街道辦0.13>
現(xiàn)在，小白有必要和大家解釋一下什么是核定價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和核定價(jià)。
一般而言，我們買二手房，都會(huì)與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬(wàn)（合同價(jià)），但是在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進(jìn)行公示和簽合同，“網(wǎng)簽價(jià)”卻顯示成交價(jià)格為100萬(wàn)。這樣，房管局的系統(tǒng)自然就會(huì)提示價(jià)格過(guò)低，因?yàn)檫@套房子區(qū)域最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為200萬(wàn)（核定價(jià)）。
那什么是“差額”呢？
差額=核定價(jià)—原購(gòu)買價(jià)—交易中的稅金—合理費(fèi)用
“差額”是稅務(wù)局計(jì)稅的一種方式，而且這種方式計(jì)稅比較優(yōu)惠。不過(guò)，前提是賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)入原值憑證。
普通住宅的界定（必須3個(gè)條件同時(shí)滿足，否則為非普通住宅）
1、住宅的建筑容積在1.0（含1.0）以上
2、單套建筑面積在140平方（含140平方）以下
3、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下。
2.契稅
契稅是由買家承擔(dān)，并在過(guò)戶當(dāng)天交給房管局。
網(wǎng)簽價(jià)高于核定價(jià)，契稅按照網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算；網(wǎng)簽價(jià)低于核定價(jià)，按照核定價(jià)計(jì)算。
小白可以告訴大家的是核定價(jià)因城市，因區(qū)塊，因時(shí)間變動(dòng)，大家若想將自己的網(wǎng)簽價(jià)壓下來(lái)，又不觸及紅線，那么自己可以試著去“打聽”一下你心儀的那套房子的核定價(jià)。
3.個(gè)人所得稅
買二手房，若房子是房產(chǎn)證出證滿5年時(shí)間，且是賣家的唯一住房（滿五唯一），免征個(gè)人所得稅。
所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點(diǎn)。不過(guò)，其中的稅收優(yōu)惠可能無(wú)形中加到房?jī)r(jià)上，使得這類房子比較貴。
如果不是（滿五唯一）住房，就要交個(gè)人所得稅。
第一種：普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×1%，非普通住宅網(wǎng)簽價(jià)×2%。（網(wǎng)簽價(jià)低于核定價(jià)，使用核定價(jià)）
第二種：差額×20%。（賣家必須提供完整、準(zhǔn)確的房屋購(gòu)買原值憑證）
4.中介費(fèi)用
鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費(fèi)，一套500萬(wàn)的房子，中介費(fèi)就要10萬(wàn)。這個(gè)可以談，淡旺季，不同地區(qū)，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費(fèi)2999+0.8%。
當(dāng)然，我們也可以甩開中介，自己?jiǎn)胃伞Ｗ约褐苯勇?lián)系賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過(guò)，這種情況，風(fēng)險(xiǎn)比較高，小白并不建議各位采用。
5.其他費(fèi)用
合同公證費(fèi)：200-400元。
評(píng)估費(fèi)：房屋貸款需要，幾百到幾千，可以協(xié)商。
貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)以及組合貸款200元一套，公積金貸款100元一套。
權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本
大家可以看到，其他費(fèi)用占比都不高，可以省錢的地方不多。
對(duì)于房產(chǎn)稅，由于現(xiàn)處試點(diǎn)階段，沒有全國(guó)展開，預(yù)期變動(dòng)非常大。因此，小白沒有過(guò)多的著墨。目前試點(diǎn)的城市，對(duì)于首套住房都免征房產(chǎn)稅。大家若有需要，小白以后可以專門探討一下房產(chǎn)稅。
小白將二手房涉及的四大頭稅費(fèi)以及其他費(fèi)用講解后，大家應(yīng)該能通過(guò)上面的計(jì)算公式自行計(jì)算自己心儀二手房的稅費(fèi)，心里有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中占得主動(dòng)。
